Закон больших денег | страница 55
В доходном объекте меня в первую очередь интересуют два показателя:
✓ отдача вложенных собственных средств;
✓ пассивный доход, которым я буду располагать в месяц.
Ориентир я взяла именно на оптимистический сценарий. Он отвечал моему запросу: пассивный доход порядка 40 000 рублей в месяц, доходность на вложенные средства составляет 26 %[38] без учета простоя на период до ввода в эксплуатацию, и 20 % с учетом ипотечных выплат на инвестиционный период. Это, конечно, не 35 %, которые я ожидала и не 50 000 рублей от первого доходного объекта, но достаточно близко к тому, что требуется. К тому же после досрочного погашения ипотеки денежный поток обещает увеличиться вдвое – до 80 000 рублей. А это неплохая альтернатива пенсии.
Мои размышления привели меня к положительному решению: офис надо брать. Для первого доходного объекта я выбрала наиболее консервативную финансовую стратегию с минимальным риском. Это отразилось на доходности. «Но для старта неплохо. Сейчас потренируюсь «на кроликах», а следующий объект нужно подбирать так, чтобы давал 100 000 чистыми», – подумала я и провалилась в сон.
По поводу НДФЛ. Из моего плана следовала дальнейшая стратегия – оптимизация налоговой нагрузки путем получения дохода не на меня как на физическое лицо, а на индивидуального предпринимателя, зарегистрированного на мое имя. Тогда налоговая нагрузка будет 6 % – лучше, чем 13 %. То есть НДФЛ в 13 % – временное решение, поскольку я думала наперед: ведь мне потребуется банку показать свой валовый доход как физического лица для акцепта ипотек по следующим доходным объектам. Как только финансовый домик будет выстроен, все договоры аренды я намереваюсь переводить на ИП, что снизит налоговую нагрузку и повысит доходность.
Теперь я научу вас оценивать доходность инвестиций. Для себя вы должны определиться, с какой доходностью будете работать. Здесь я бы разделила доходность вложенных собственных средств и доходность объекта. В них зашиты разные смысловые нагрузки.
Доходность вложенных собственных средств показывает, как быстро вы вернете свои деньги и начнете получать чистый доход. Если, допустим, вложили 1 000 000 рублей, а получаете 200 000 рублей в год, это означает доходность 20 %, вернуть миллион сможете через 5 лет (100 %/20 %), и только с 6-го года начнете получать 200 000 рублей как прирост собственных средств. Для себя я определила стратегии с доходностью на вложенные средства 35 % годовых, что дает окупаемость средств через три года. Кроме того, решила, что бессмысленно рассматривать возврат инвестиций в 7 и более лет (доходность 14 % и менее), поскольку так может каждый. Реальная инфляция на избранные продукты быстрее вашей доходности. Зачем мне топтание на месте?
