Ретроспектива из жизни
Офис известного московского застройщика. Руководитель отдела продаж любезно предлагает кофе, я, с удовольствием согласившись, элегантно сажусь за стол переговоров. На восьмом месяце беременности элегантность дается с трудом, но я настойчиво не отступаю от красивых привычек. На моем банковском счете – 2 миллиона рублей, и есть четкий план, как превратить их в пассивный доход и вырастить активов на 30 миллионов. Я настроена серьезно и невозмутимо. После двухмесячного обучения инвестиционным стратегиям знаю, что делаю. Есть предварительные расчеты, служащие навигатором: что буду рассматривать для себя в качестве финансового дома, а что – отклонять без предварительного стратегического тестирования.
Выбор пал на офисное помещение. Небольшое, но дорогое. Плюсы: оно ликвидно, востребовано, в центре Петербурга, с отделкой. Минусы – высокий порог входа, практически не оставляющий первоначальных средств на второй доходный объект, а также отложенный период до ввода объекта в эксплуатацию. Все это требуется заложить в оценку окупаемости инвестиций.
Застройщик гарантирует сдачу в аренду по ставке в 2000 рублей за квадратный метр при условии, что этим вопросом будет заниматься управляющая компания. Быстро оцениваю ситуацию: этажи выкупаются целыми лотами крупными компаниями, из чего следует, что предложения на небольшие офисы будут ограничены, а значит, востребованы рынком. Потому принимаю решение сразу: очевидно, что смогу сдавать по высокой цене и сама, без управляющей компании.
Представитель застройщика предлагает позвонить ипотечному брокеру, чтобы оценить порядок цифр по ипотеке. Консультация в «прямом эфире» дала картину по выплатам. Я запросила три цифры: при ипотеке на 25, на 20 и на 15 лет. Цифры разнятся на небольшие суммы, что делает их нечувствительными к растяжению периода. Поэтому выбираю 15 лет. Расстаемся на том, что офис бронируем, а окончательное решение дам завтра.
Вечер я провела за расчетами. Ход мысли был простым и буквальным. Я оценила коридор цены за квадратный метр следующим образом:
✓ 2000 рублей – пессимистический сценарий,
✓ 2500 рублей – нейтральный сценарий,
✓ 3000 рублей – оптимистический сценарий.
✓ Выше рынок не примет.
Таблица 12.
Расчет доходности объекта по пессимистическому, нейтральному и оптимистическому сценарию
