Истинный инвестор использует собственные деньги как рычаг, которым привлекает заемные средства. Заемными средствами могут выступать банковские деньги, деньги других инвесторов, деньги фондов и т. д. Сумма собственных и заемных средств образует стоимость объекта. Поэтому мы и разделили понятия доходность собственных средств и доходность объекта. Доходность объекта отражает тот процент дохода, который способен дать рынок на стоимость объекта. Иными словами, если рынок способен генерировать доход в 1 000 000 рублей в год на объект стоимостью в пять миллионов, то доходность объекта в 20 % говорит о том, что рыночная стоимость объекта перенесется к вам в карман через 5 лет (100 %/20 %). То есть объект окупится через пять лет.
По общему правилу, при рассмотрении доходности объекта денежный поток оценивается не свернуто – то есть это поток до вычета сопутствующих расходов, таких как ипотека, коммуналка, страховки и прочее. Так делают потому, что объект можно финансировать различными способами, с разной долей собственных и заемных средств, и расходы могут быть разными – это уже искусство и стратегия держателя объекта. И от собственника к собственнику стратегия расходов и финансирования может разниться. Доходность объекта должна быть очищена от влияния данных факторов. Такой подход делает показатель доходности объекта сопоставимым с рынком других объектов недвижимости.
А когда мы рассматриваем доходность собственных средств, денежный поток оценивается свернуто – то есть это поток после вычета всех сопутствующих расходов. Свернутый поток достоверно показывает ожидания по окупаемости вложенных средств – ведь прежде, чем забрать себе деньги, часть из них вы должны отдать. Здесь очень важно, как вы администрируете процесс генерации чистого денежного потока, поскольку от этого искусства прямо зависит возврат вложенных средств. Такой подход демонстрирует ваше искусство как инвестора и как делового человека – секвестировать (урезать) излишние расходы, что непосредственно будет влиять на скорость возврата денежных средств.
Соответственно, доходность собственных средств и доходность объекта никогда не будут равны, даже если всю покупку вы финансируете за счет собственных средств, поскольку денежный поток (в числителе) оценивается по-разному.
К формуле. Доходность считается очень просто, как только вы запомните состав денежного потока. По классике:
Доходность инвестиций = CF/Investments, или
