Как инвестировать в недвижимость | страница 56
Нужно сказать, что по состоянию на начало 2021 года алкомаркеты являются наиболее активной категорией арендаторов торговых помещений. Они не боятся конкуренции, занимают лучшие помещения, в короткие сроки согласовывают и подписывают договоры аренды. Поэтому я ожидаю в самое ближайшее время резкого роста количества предложений по продаже готового арендного бизнеса с этой категорией арендаторов. Поэтому мой выбор помещения для примера далеко не случаен.
Выводы по результатам SWOT-анализ у меня такие:
– Сильные стороны приобретения небольшого объекта готового арендного бизнеса в Москве превалируют над слабыми сторонами. Это хорошо.
– Выход из инвестиционного проекта является важным этапом его реализации. Нахождение проекта в черте МКАД (хоть и на окраине), в окружении жилых домов даёт надежду на высокую ликвидность этого помещения в качестве ГАБ.
– Инвестиционный проект можно явно отнести к разряду SIN (грех). На «загнивающем» Западе к SIN относят все финансовые инструменты, которые имеют отношение к производству и продаже сигарет, алкоголя, каннабиса и оружия, к азартным играм и так далее. Не все инвесторы хотят в такое вкладывать деньги. Но это личный нравственный выбор каждого, конечно.
Теперь самое время изучить финансовую модель этого проекта. Она получилась достаточно простой, тем не менее, я опишу ее насколько могу подробно. Расчеты проводятся исходя из предпосылки, согласно которой объект приобретается индивидуальным предпринимателем на упрощенном режиме налогообложения с уплатой налогов в размере 6% + 1% в качестве страховых взносов. Предполагается, что выход из этой инвестиции (то есть перепродажа помещения) будет осуществлен в апреле-мае 2023 года, то есть весь инвестиционный проект растянется на 9 кварталов.
Стоимость продажи помещения составит 31,5 млн рублей или почти 274 тыс. рублей за 1 м2. Я предполагаю, что из-за всё увеличивающегося спроса на готовый арендный бизнес цена может к 2023 году немного вырасти, где-то на 5% (прогноз достаточно консервативный).
В табличном виде предпосылки расчётов выглядят так:
Также в расчеты включены расходы на продажу помещения (3% от цены сделки), налог на имущество с момента возникновения права собственности (2% от кадастровой стоимости, но для целей расчетов я взял рыночную стоимость этого помещения).
Итого: по совокупности параметров проект выглядит достаточно привлекательно. Тем не менее, настоятельно советую не забывать о необходимости проведения градостроительного, юридического и технического анализа помещения перед каждой сделкой! Это очень важно.
