Когда началось активное строительство «Москва-Сити», но перспективы района еще не были очевидными, т. е. годах в 2004-2006, на одной из конференций стоявший у истоков российского рынка коммерческой недвижимости предприниматель Камерон Сойер сказал: «Почему все сравнивают «Москва-Сити» с Canary Wharf в Лондоне? Мне это сравнение не кажется уместным! Вообще-то девелопер делового района Canary Wharf обанкротился!»
Тогда это замечание показалось мне спорным, хотя сейчас оно выглядит отчасти пророческим. Действительно, девелопер Olympia and York обанкротился в 1992 году, а сам Canary Wharf стал своеобразным символом кризиса рынка недвижимости начала 90-х. Но уже к 1999 году положение нормализовалось, и в этом районе Лондона были построены не только новые офисные башни, но и объекты транспортной инфраструктуры. «Москва-Сити» должна была получиться ничуть не хуже Canary Wharf. В начале 2000-х мы все были оптимистами и верили, что расцветающий бизнес России и Москвы нуждается в новых офисных зданиях, и не только в Сити, но и в других районах города.
Я хорошо помню времена, когда компания MR Group была известна в качестве девелопера коммерческой недвижимости, а не жилой, как сейчас. Например, такие проекты этой компании, как «Фили Град» и «Савеловский Сити» в своей изначальной концепции были офисными комплексами. Кризис 2008 года сделал их жилыми или апартаментными. Даже в самом «Москва-Сити» появились жилые апартаменты! Достаточно долго ввод новых офисов в Москве не превышал нескольких сот тысяч метров в год, девелоперы избегали строить офисы, предпочитая жилую недвижимость. Избегали в том числе и потому, что ликвидность у жилья и у офисов на тот момент была разная, не в пользу офисов. Традиционно на рынке были, есть (и скорее всего будут) всего три способа реализации помещений в офисных проектах:
1) Строительство, сдача в аренду в процессе строительства и последующая продажа целиком в качестве арендного бизнеса. Этот способ предполагает не только наличие банковского проектного финансирования, но и активных покупателей такого рода активов. К сожалению, в России 2021 года не осталось активных иностранных инвестиционных фондов уровня Morgan Stanley, которые желают и могли бы приобрести крупный российский офисный комплекс целиком. Российские покупатели такого рода институциональных активов на рынке присутствуют, но они очень зависят от наших же внутрироссийских факторов. В общем, с моей точки зрения такой подход достаточно рискован.
