На сайте Penny Lane Realty можно прочесть такую фразу: «в защите интересов наших клиентов, наших партнеров, честных людей, которые нам доверяют, мы пойдем до конца». Эти слова являются своеобразным девизом компании. Мне доподлинно известны случаи, когда специалисты компании и словом, и делом помогали клиентам, удерживали их от сомнительных и рискованных сделок, принимали участие в судах и спорах, отстаивая интересы своего клиента. Зная Георгия Борисовича Дзагурова лично на протяжении многих лет, могу сказать, что подобный подход является целиком и полностью его заслугой.
В общем, лучший совет, который я могу дать инвесторам, рассматривающим для себя покупку ГАБ, это обращаться к профессиональным и известным игрокам этого сектора рынка.
В рамках своей книги я приведу живой пример того, как следует проводить анализ объекта готового арендного бизнеса. Я взял объект, который можно назвать достаточно типичным для начала 2021 года – помещение алкомаркета «Красное и Белое» в московском районе Восточное Измайлово, вплотную примыкающему к МКАД. Этот объект расположен на первом этаже девятиэтажного жилого дома, имеет площадь 115 м2 и экспонируется за 30 млн. рублей или по 260 870 рублей/м2. Выручка от сдачи в аренду помещения федеральной сети «Красное и Белое» составляет 250 тыс. рублей. Для ответа на вопрос об инвестиционной привлекательности объекта я, как обычно, сделаю небольшой SWOT-анализ и посчитаю финансовую модель.
SWOT-анализ я начну со слабых сторон:
– Частичная привязка арендной платы к обороту (наличие постоянной и переменной арендной ставки). Трудно представить, чтобы в России стали меньше пить. Но проблема может возникнуть во внезапном и настойчивом желании сетевого арендатора перевести всю аренду к переменному значению.
– Отсутствие диверсификации. Проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса. Что делать, если арендатор уедет? Какой в принципе спрос на небольшие торговые помещения в Восточном Измайлово? Там всё ещё хотят открываться алкомаркеты, продуктовые магазины и так далее? А если пересдать объект не удастся, то помещение придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
– Даже невооружённым взглядом можно заметить, что в новых микрорайонах наблюдается повышенная конкуренция между сетями. Алкомаркеты открываются относительно недалеко друг от друга, что создает опасность каннибализации. Опять же по этой причине существует проблема «блуждания» арендаторов.
