Недавно я познакомился с директором департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Антоном Коноваловым. Интересно, что компания вовсю применяет сейчас в работе новые технологии, например, автоматизированный мониторинг московского рынка ГАБ, позволяющий отслеживать динамику и стоимость сделок в этом сегменте. Антон, кстати, поделился со мной некоторыми своими «инсайтами» по рынку ГАБ, которые я бы хотел донести до читателей книги.
Вот что рассказал мне Антон:
«На мой взгляд, street-retail – это «солнечная поляна» рынка ГАБ, разновидность готового арендного бизнеса с одной из самых высоких доходностей. Но, как писал Г. Мелвилл в романе «Моби Дик», «чем теплее край, тем свирепее клыки, которыми угрожает он, чем лучезарнее небосвод, тем сокрушительнее громы, которыми он чреват…». Обратной стороной стабильности и доходности объектов street-retail является высокая цена ошибки, поэтому к покупке такой недвижимости необходимо подходить с точностью педанта и отдавать себе отчёт, что в этом деле мелочей нет.
Стоимость приобретаемого инвестором объекта определяется месячным арендным потоком, а на него в свою очередь влияет масса факторов, которые необходимо учесть, от падения выручки арендатора, до скандальных жителей, которые нашлют «проверяющие органы», и арендатор «выскочит» из вашего помещения как из страшного сна.
В первую очередь важно выстроить отношения с компетентным брокером, дать ему понять, что работа с ним не предполагают разовое взаимодействие.
Попросите брокера провести Вас по рынку, помочь погрузиться в мир «подводных камней» тех помещений, которые Вам интересны. Опытный брокер сможет добыть для Вас инсайдерскую информацию о выручке арендатора, рассчитать выдерживает ли арендатор ежемесячные арендные платежи или находится на грани закрытия бизнеса. Также опытный брокер сумеет определить, кому и за сколько можно будет впоследствии сдать помещение, если у действующего арендатора начнутся проблемы.
Мы в Penny Lane Realty пристально изучаем весь рынок street-retail и ГАБ Москвы, поэтому можем уверенно заявить о том, что в трети сделок покупатели допускают заметные просчёты. Инвесторы часто оказываются дезинформированы относительно ставок аренды, планов развития района и прочих важных моментов. Иногда, даже несмотря на все разумные рекомендации с нашей стороны, покупатели ГАБ совершают эмоциональные покупки, совершенно не поддающиеся логическому объяснению. Мы стараемся уберечь наших клиентов от таких ошибок, конечно, если это ещё возможно».
