Юридические риски, к сожалению, продолжают сопровождать инвесторов ГАБ. История возникновения прав на большое количество торговых помещений уходит далеко в 90-е годы. Грамотные юристы изучают всю цепочку перехода прав, стараясь выявить риски и, насколько это возможно, минимизировать их влияние на инвестора (в терминологии юристов «добросовестного приобретателя»). В настоящее время на рынке присутствует определенное количество объектов, связанных с акционерами многочисленных лопнувших банков.
Уже есть печальные прецеденты потери «добросовестными приобретателями» прав собственности на объекты ГАБ после проигранных судов Агентству по Страхованию Вкладов (АСВ), повлекшие убытки в размере 100% от инвестиций. К таким последствиям приводит невнимательность к деталям, игнорирование необходимости проведения обязательных юридических процедур (due diligence), попытка сэкономить на грамотных юристах и консультантах.
Обязательным является также технический и градостроительный аудит помещения. Критически важно еще перед покупкой понять нет ли у помещения проблем с пожарной безопасностью и техническим состоянием, не представляет ли оно опасности для покупателей.
Также необходимо выяснить ситуацию с земельно-имущественными отношениями, в частности обратить особое внимание на ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка, изучить условия договора аренды земли с городом, обратить внимание на красные линии, санитарно-защитные зоны и так далее. Чрезвычайно важно проверить, не внесен ли объект недвижимости в список «самостроев» и не грозит ли ему снос. Игнорирование этих моментов может впоследствии обойтись инвестору весьма дорого, ведь в противостоянии с многочисленными надзорными службами города Москвы чаще всего побеждает город, а не инвестор.
Исходя из всего этого длинного текста выше, я бы хотел плавно подвести читателя к очень простому выводу: чтобы не терять деньги и выгодно покупать объекты готового арендного бизнеса, необходимо обращаться к опытным профессионалам. Как я писал выше, основным массивом информации об объектах готового арендного бизнеса в Москве обладают всего 3-4 риэлторских компании, которые на протяжении многих лет совершенствуют свои компетенции в этом сегменте и профессиональные услуги для инвесторов.
И вот здесь я позволю себе небольшое, но важное отступление. В 2006 году я работал в самой крутой команде на рынке элитной и коммерческой недвижимости Москвы, компании Blackwood. К сожалению, эта компания уже больше не присутствует на рынке недвижимости Москвы, однако из её рядов вышло огромное количество известных и уважаемых профессионалов. Я точно знаю, что вытянул счастливый билет, имея возможность работать в Blackwood в те годы. Но через два дома от нашего офиса на Волхонке сидели ребята из компании Penny Lane Realty (PLR), которые в свою очередь считали себя самыми крутыми в Москве (и они ими тоже были). К моей несказанной радости, Penny Lane Realty под началом её бессменного руководителя, а ныне еще и видеоблогера, Георгия Дзагурова, существует и сейчас. Более того, именно эта компания входит в число тех самых 3-4 маркетмейкеров, лидеров рынка ГАБ.
