Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться.... Х(икс) лет. И то, если удастся оперативно найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.
Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов» арендаторов, миграции внутри небольших районов, как мне кажется, будет усиливаться. Потому что «рыба ищет где глубже, а человек – где лучше». Продуктовых сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.
Именно поэтому анализ локации и объективная оценка финансовых перспектив помещения должна быть основой для принятия инвестиционного решения. Необходимо четко осознавать «план Б» и понимать, что делать в случае выезда арендатора.
На рынке не бывает чудес. Я лично знаю людей, инвестирующих в стрит-ритейл на протяжении десятков лет. Они обладают обширными компетенциями в сфере торговых помещений, чувствуют этот рынок «на кончиках пальцев» и отслеживают все новые объекты, выходящие в экспонирование. Рынок ГАБ в Москве устроен таким образом, что основным массивом информации обладают всего 3-4 риэлтерских компании, которые на протяжении многих лет сотрудничают с такими профессиональными инвесторами. Именно напрямую от брокеров этих нескольких компаний рантье-профи первыми узнают о новых объектах.
Зная об этом факте, стоит задуматься, когда инвестор-новичок получает информацию о продаже помещения, например, с высокой (нерыночной) доходностью. В настоящее время средняя нормальная доходность объектов ГАБ находится в диапазоне 8-9% (и даже опускается до 6% в премиальных локациях). Поэтому, когда на рынке спокойно экспонируется помещение с доходностью 10-12% это не удача, скорее всего это «засада». Хорошо известны случаи сговора между арендодателем (продавцом) помещения и менеджментом сетевых операторов, в результате которого формируется очень привлекательный объект ГАБ, продается инвестору, а потом сетевой арендатор спустя 3-4 месяца покидает помещение. Понятно, что в этой ситуации продавец заработал деньги, отдал некоторую часть менеджеру, отвечающему за развитие у сетевого ритейлера, а в роли жертвы оказывается инвестор, купившим де-факто опустевшее помещение.
