Обратите внимание вот на какое обстоятельство. Нередко купля-продажа жилья проходит следующим образом: покупатель в офисе риэлтора отдает деньги продавцу, затем они все вместе отправляются в регистрационную службу, где осуществляют подачу документов. Через месяц счастливый приобретатель является в нее обратно и получает документы на собственную квартиру. Но это в идеале. А теперь представьте себе, что ему выдают не свидетельство, а отказ в государственной регистрации. Между прочим, ст. 20 Закона о регистрации содержит весьма внушительный перечень оснований для этого. И как быть? Что делать в этом случае? Разумеется, по закону продавец должен вернуть вам деньги, да только к этому времени его может и след простыть. Он даже из страны к тому моменту может выехать, поди его тогда сыщи. Причем, хорошо еще, если на квартиру больше никто не претендует и вы в ней будете проживать, пусть и без документов. В этом случае у вас, по крайней мере, есть шанс добиться справедливости в суде и без помощи продавца. Так, в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такой сделки. То есть вас запишут собственником квартиры на основании решения суда. Судебная практика свидетельствует о том, что, как правило, служители Фемиды признают непредставление документов, необходимых для государственной регистрации, уклонением от ее осуществления. Однако традиционно такие дела все равно считаются весьма непростыми.
Хотя куда хуже ситуация, когда на квартиру кто-то претендует. И уж совсем плохо, если претендует на законных основаниях. В этом случае можно и без жилья, и без денег остаться.
Чтобы не попасть в такое положение, используйте предложенную мною ранее схему передачи денег через депозитные ячейки.
Проверьте также, чтобы продавец предоставил в регистрационную службу хотя бы необходимый минимум бумаг. Таковыми сегодня в соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» считаются:
1. Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
2. Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
