При некоторых разночтениях в приведенных перечнях, следует признать, что в
современном российском законодательстве утвердилась трехзвенная
классификация объектов недвижимости:
1) земельный участок,
2) здание, сооружение, иные объекты, прочно связанные с земельным
участком (в частности, объекты незавершенного строительства),
3) помещение.
Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие
пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные
группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект
не мог быть отнесен более, чем к одной группе.
Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении
объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает
1 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
42
существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь.
Согласно законодательному определению (ст. 11-1 Земельного кодекса РФ)1
земельный участок это "часть земной поверхности, границы которой определены в
соответствии с федеральными законами"2. Из такого определения очевидно, что
земельный участок как объект недвижимого имущества появляется только как
результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До
завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть
земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое
положение делает существование земельного участка зависимым от
волеизъявления его правообладателей и правил, установленных для определения
границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого
волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять
принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный
участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в
долевой собственности3. Однако, Земельный кодекс РФ различает делимые и
неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут
быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует
самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может
осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного
