2) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ). Данное положение существенно отличается от общих положений по купле-продаже недвижимости, где государственной регистрации подлежит не договор продажи, а переход права собственности к ее покупателю.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Обособленность правового регулирования купли-продажи жилых помещений также связана с тем, что жилое помещение может использоваться только в соответствии с его целевым назначением, а именно – для проживания граждан. Какое-либо произвольное изменение целевого режима по взаимному соглашению сторон не может быть осуществлено, поскольку это противоречит нормам законодательства.
В условиях сохраняющегося дефицита жилья и, можно сказать, «судьбоносной» для большинства граждан стоимости жилых помещений при совершении сделок, связанных с отчуждением жилья, должны учитываться не только интересы сторон, но и гарантии стабильности закрепленного в ст. 40 Конституции РФ права на жилище иных граждан, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им.[23]
Закон не требует согласия таких лиц на продажу жилого помещения (лишь отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, возможно не иначе как с согласия органа опеки и попечительства – ч. 4 ст. 292; п. 2 ст. 37 ГК РФ). Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не прекращает права пользования жилым помещением для лиц, имевших это право до отчуждения жилья (кроме самого собственника и членов его семьи, давших обязательство освободить жилое помещение после его продажи). Поэтому данное положение необходимо обязательно учитывать при рассмотрении подобных вопросов. В качестве таких лиц могут выступать наниматели, заключившие договор коммерческого найма жилого помещения с прежним собственником (ст. 675 ГК РФ), а также члены и бывшие члены семьи прежнего собственника, которые в обязательном порядке должны быть включены поименно в текст договора купли-продажи жилого помещения (ч. 1 ст. 558 ГК РФ). Эти гарантии сохраняются не только при продаже, но и при любом отчуждении жилого помещения (ч. 2 ст. 292 ГК). При этом не имеет значения, проживают такие лица в отчуждаемом жилом помещении с правом постоянного пользования или не проживают, но сохраняют право пользования им в силу закона. На практике нередко возникает ряд противоречий и спорных моментов, которые не могут быть решены по договоренности сторон. Поэтому при возникновении спора, связанного с невключением названных лиц в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, суды обычно признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П
