Физическое лицо выбирает конкретную квартиру на объекте и заключает с застройщиком договор резервирования. С этим договором физическое лицо приходит в банк, где открывает счет, на который поступают средства для оплаты будущей квартиры (сразу или в рассрочку, по индивидуальному графику). Именно с банком и заключается договор долевого участия.
Застройщик, в свою очередь, заключает с банком кредитный договор. По этому договору он должен внести собственные средства – минимум 20 % стоимости проекта. Остальные деньги может предоставить банк в виде кредита. Гарантией кредита послужат средства дольщиков: чем больше квартир зарезервировано на данном проекте и чем больше аккумулировано средств, тем меньше процент по кредиту. Банк контролирует движение средств и ведет реестр дольщиков.
При расторжении договора дольщик получит свои деньги – без прибыли, но и без штрафных санкций.
Эта схема (как и большинство других) увеличивает стоимость квадратного метра, и несмотря на то, что дольщик держит средства в банке, никаких процентов он не получает.
Настоящую защиту дольщику дает только договор долевого участия: после его исполнения возникает право собственности на квартиру. По другим схемам гарантировать это право невозможно.
Если у компании есть добрая воля отдать квартиры частным инвесторам, – она их отдаст, но если выгоднее не отдавать, то не отдадут. Судьба частных инвесторов сегодня зависит только от добросовестности застройщика.
Унифицированного текста договора долевого участия нет – законодательно его никто не устанавливал. Каждая компания имеет собственный типовой договор (если не долевого участия, то предварительной купли-продажи), который поддается обсуждению. Причем для этого можно привлекать своего юриста. Общее для любого договора – описание объекта сделки купли-продажи. То есть каждый договор должен описывать будущую квартиру максимально подробно: обязательно должны быть указаны строительный адрес, этаж, подъезд, расположение на лестничной клетке, номер квартиры, а также ее планировка и площадь. Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть условия оплаты, срок сдачи дома и штрафные санкции с обеих сторон. Также в договоре должно быть дополнительное соглашение на случай спорной ситуации. Например, обращение в суд (третейский или обычный).
Строительство – достаточно длительный процесс. Мы можем видеть своими глазами, как постепенно вырастает дом: процесс длится как минимум 9 месяцев. Срок зависит от размеров дома и от применяемых технологий. Но на самом деле реализация проекта занимает гораздо больше времени, иногда 5–6 лет. Сначала застройщик выбирает участок и примеривается: удастся ли там построить дом? Допустим, строить в выбранном месте можно, и не слишком дорого. Для того чтобы получить разрешение властей на строительство, необходимо собрать множество согласований с разными государственными структурами.
