Может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право – в силу разных причин или умышленно. Дольщику придется обращаться в суд, который не может заставить застройщика заключить договор купли-продажи: застройщик – не собственник.
После госприемки застройщик сначала регистрирует все квартиры в доме на себя, и лишь потом, после заключения договора купли-продажи, права собственности на квартиру получает частный инвестор.
Схема 4. Облигации жилищного займа
Текст поправок к действующему закону о защите прав дольщиков столь же пространен, сколь и сам ФЗ-214. Немного места отведено в нем и новой схеме – жилищным сертификатам, которые на самом деле являются облигациями. Этот способ привлечения средств известен давно и используется в разных отраслях. В строительстве схема работает плохо и редко используется, поскольку подразумевает раскрытие финансовой информации о компании-застройщике, что для большинства крайне нежелательно. Кроме того, в обеспечение облигационного займа необходимы гарантии. Обычно речь идет о материальных активах эмитента в виде производственного предприятия, земельных участков или дорогостоящей строительной техники.
Организатор выпуска регистрирует его в ФСФР и размещает облигации на бирже. Как правило, номинал облигации соответствует стоимости квадратного метра на начальном этапе строительства. Чтобы «построить» себе квартиру, например, в 70 м>2, надо приобрести 70 облигаций. При этом покупать их все сразу не обязательно – оптом дешевле не получается.
По мере возведения дома продажная цена «квадрата» растет, а вместе с ней – и стоимость облигации. После сдачи дома в эксплуатацию владелец облигаций может обменять их на квартиру (если набралось достаточное количество) или погасить. Доходность по облигациям может достигать 25 %, но если конечная цель – квартира, а застройщик продолжает занимать деньги на рынке облигаций уже для следующего объекта, можно обменять «квадратные метры» готового дома на облигации следующего.
Петербург выступил пионером в работе по облигационной схеме, и застройщики, в первую очередь, решали вопросы дополнительного финансирования и создания собственного имиджа – ни один дом не был профинансирован через ОЖЗ полностью. Облигации до последнего времени покупали в основном юридические лица. И они чаще становились предметом спекуляций, чем покупки жилья.
Схема 5. Фондирование кредита
Сбербанк внедрил схему фондирования кредита, по которой частные лица заключают договоры долевого участия не с застройщиком, а с банком.
