При такой схеме неизбежны дополнительные расходы: «спрятанная» в цену квадратного метра оплата услуг застройщика, а также официальные дополнительные взносы. Поскольку ЖСК создает застройщик и ставит во главе «своего» человека, рассчитывать придется только на честность компании.
Схема 2. Векселя
Компания-застройщик выпускает векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продает их участнику строительства. Таким образом, застройщик получает деньги от НЕдольщика. Эти векселя служат залогом при заключении предварительного договора купли-продажи.
Обладатель векселей может (по завершении строительства) получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный) или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.
Объем выпуска известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной и предполагаемой конечной стадии строительства – после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена и не может меняться.
Поскольку вексель – безусловное обязательство, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Кроме этого, все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения (по закону!).
Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.
Обычно частные инвесторы вкладывают векселя в покупку квартир в начале строительства и при полной оплате (в выгодный для себя момент) продают ее по договору переуступки и получают доход в виде разницы в ценах. При частичной оплате переуступку обычно нужно согласовывать с застройщиком. В любом случае возникает вопрос оперативности возврата своих денег.
Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, это существенно проще – не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т. д. Минимальный доход инвестора определяется на момент вложения средств и равен доходности по векселям.
Держатель векселя получит выгоду в любом случае: погасит ли он векселя в течение или по окончании строительства или получит за них квартиру.
На спокойном рынке векселя выступают выгодным инструментом, достаточно близким к фондовому рынку. Они торгуются на некоторых площадках в Интернете – РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).
