Весной 2007 года Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос в 46 регионах страны. Выяснилось, что 46 % опрошенных обвиняют в ситуации государство, 30 % – строителей и только 9 % полагают виноватыми самих дольщиков. Причем большинство считает, что государство должно пострадавшим или квартиру, или деньги. Всего 26 % опрошенных придерживаются мнения, что проблему надо решать через суд.
Государство пыталось защитить права дольщиков, выпустив в декабре 2004 года вместе с целым рядом законов (так называемый Жилищный пакет) закон о защите прав участников долевого строительства в многоквартирных домах – знаменитый ФЗ-214. Он вступил в силу 1 апреля 2005 года. Закон не столько защищал права добросовестных приобретателей недвижимости, сколько притеснял застройщиков и открывал большие возможности для банков, позволяя им зарабатывать как на кредитовании застройщика, так и на последующем кредитовании дольщика. Этот закон ввел целый ряд ограничений в деятельность застройщиков. Теперь квартиры можно продавать только с определенного момента, заключать договор долевого участия – только по новым правилам (со штрафными санкциями: дольщик может не платить несколько месяцев, а застройщик обязан все делать вовремя), этот договор обязательно регистрировать и т. д. Поскольку в России строительство жилья в последние годы велось на средства дольщиков, а к закону полагалось принять 150 подзаконных актов, работать по нему было совершенно невозможно. Даже с принятыми поправками он и сегодня работает плохо. С одной стороны, государство до сих пор не отладило процедуру: в частности, не действует регистрация договоров долевого участия, не работают контролирующие органы, нет перечня их функций и т. д. С другой стороны, застройщики не смогли и не захотели переключиться на работу по новому закону. Давно изобретены схемы, по которым квартиру можно приобрести в обход договора долевого участия.
Схема 1. ЖСК одного дома
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) существуют в стране с конца 70-х годов. Схема обкатана и сомнений не вызывает. К тому же законодательство в этой сфере не изменилось.
Застройщик организует ЖСК только для одного дома (или жилого комплекса) лишь на период строительства. Как только пайщики кооператива получат право собственности на квартиры, они смогут выбирать: оставаться кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.
Оснований для отказа гражданам, желающим вступить в кооператив, у застройщика нет. Обычная практика – заявление, уплата вступительного взноса, который закладывается в стоимость будущей квартиры, внесение денег по индивидуальной схеме и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключен договор на продажу квартир в строящемся доме. Невостребованные квартиры останутся в собственности застройщика.
