При отчуждении НИ на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на НИ или одновременно с ней.
Если НИ расположена на арендованном земельном участке, то права на землю могут передаваться как по единому договору с отчуждением НИ, так отдельным договором после регистрации перехода права на НИ. Отчуждатель НИ может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (под наем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником НИ. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель — заключить новый договор с арендодателем.
До оформления прав на земельный участок собственник НИ является законным землепользователем, отсутствие право устанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением.
Объекты регистрации: права на недвижимость и сделки с ней
В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Помимо этого в соответствии с Федеральным законом о ГРПНИСН государственной регистрации подлежат не только права на НИ, но и сделки с нею, иные переходы прав на объекты НИ, а также обременения и ограничения существующих прав.
Прежде чем обратиться непосредственно к процедуре ГРПНИ, следует разобраться в том, что и в каких случаях подлежит государственной регистрации.
Первый вопрос, на который следует ответить, состоит в следующем: все ли права на НИ подлежат государственной регистрации?
Статья 131 ГК РФ и корреспондирующая ей статья 4 Федерального закона о государственной регистрации прав установи ли, что государственной регистрации подлежат в первую очередь право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на НИ и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Исключение составляют права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.
