на оказание услуг риелтором, в котором четко прописать распределение между сторонами расходов, связанных с выполнением данного поручения.
Но бывает и другая ситуация, характерная для приобретения комнат в коммунальных квартирах. Если Вы намереваетесь приобретать такое жилье, то, скорее всего, столкнетесь с такой проблемой. Дело в том, что, как правило, каждая комната в коммунальной квартире — это имущество, находящееся в общей долевой собственности, а это, в свою очередь, влечет определенные особенности его купли-продажи.
Так, в частности, в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил.
1. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Вышеуказанные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Таким образом, желая приобрести комнату, которая находится в общей долевой собственности, Вам будет необходимо запастись терпением, чтобы с помощью ри-елтора была соблюдена вся процедура преимущественной покупки — уведомлены все соседи, владельцы других долей; прошел месяц ожидания и т. п. А ведь кто-то может и купить эту комнату…
Именно поэтому риелтор наверняка предложит Вам другой вариант. Как уже было сказано, требования гражданского законодательства о преимущественном праве покупки распространяются только на отчуждение такого имущества в порядке его продажи или мены. Дарение в данном случае не упоминается. В связи с этим риелтор может предложить Вам приобрести указанную комнату путем ее дарения. Нельзя, конечно, назвать такие действия риелтора абсолютно законными, поскольку налицо явная подмена одной сделки другой. Ведь дарение предполагает безвозмездность, а Вы намереваетесь купить комнату. Но тем не менее такая практика существует. И рискует в данном случае в большей степени продавец, поскольку, подписывая договор дарения, он фактически уже совершил действие, связанное с отчуждением комнаты, а денег за это еще не получил. Но, как правило, риелтор отслеживает интересы продавца, в том числе старается максимально уменьшить время между подписанием договора и передачей денег. Совершать такую, по сути фиктивную, сделку или нет — решать Вам, но все же, прежде чем рисковать, попробуйте предпринять все попытки для законного оформления купли-продажи комнаты.
