Кстати, должен сказать, что сейчас в Москве, Лондоне и Нью-Йорке, да в общем, во всём мире, бум редевелопмента исторических зданий. Известный пример последнего времени в столице России – дом Наркомфина, чья реставрация завершилась недавно. MR Group сейчас занимается реставрацией усадьбы Абрикосовых. KR Properties восстанавливает здание на Кузнецком мосту. Capital Group реставрирует объекты на Софийской набережной и на Бадаевском Заводе. Множество небольших команд девелоперов и инвесторов развивает менее известные, локальные, часто совсем небольшие и не очень заметные на рынке проекты.
Предполагаю, что процесс преобразования неэффективно используемых зданий в Москве будет продолжаться. Например, если в 2017 году проекты редевелопмента занимали только 26% на рынке элитного жилья, то сейчас это уже 40%. Именно в небольших проектах редевелопмента часто можно обнаружить офисные помещения, вместо жилых. Это не говорит о том, что такие проекты хуже, чем крупные, согласованные городом, это всего лишь другой по своему юридическому статусу продукт. Этот продукт продается не по ДДУ, а по договорам купли-продажи недвижимости, также распространены договоры купли-продажи будущей вещи и некоторые другие юридические формы. Для инвесторов сложившаяся ситуация несёт с собой некоторые риски, но и некоторые возможности.
Инвестиции в элитную недвижимость – материя непростая. Я уже писал, что доля инвесторов в объекты премиум-класса и элитного жилья не превышает 5% от общего количества частных инвесторов. Площадь среднестатистической элитной квартиры составляет 145 м2, а средняя стоимость 1 м2 в элитной новостройке составляет 850 тыс. рублей, путем нехитрых арифметических упражнений можно высчитать, что цена среднестатистической элитной квартиры приближается к 125 млн. рублей. Думаю, что многие читатели согласятся со мной, что количество частных инвесторов, обладающих такими средствами в России, к сожалению, пока невелико. И тем не менее, на рынке есть такие инвесторы, я с ними знаком лично. Ведь инвестиции в элитную недвижимость способны приносить действительно большие доходы.
Чтобы позволить себе инвестировать в люксовую или премиальную недвижимость в Москве необходимо обладать капиталом не менее 25 млн. рублей, а лучше – большим. Повторюсь, востребованный рынком элитный продукт стоит 125 млн. рублей. Просто не нужно об этом забывать.
Приведу лишь несколько из известных мне кейсов успешных инвестиционных проектов. Я думаю, что само их описание может быть крайне полезным для понимания рынка элитного жилья и механизмов, влияющих на результаты подобных спекулятивных проектов.
