Цены на недвижимость устанавливает рынок. После кратковременного поиска вы узнаёте, сколько стоит квартира в том или ином городе и районе. Основной метод оценщика примерно такой же - сравнение с подобным, только он пользуется компьютерной базой данных и специальными формулами, позволяющими от средней цены 1 кв. м. данного типа квартир прийти к оценке конкретной квартиры с учётом её особенностей. Учитываются десятки факторов, но основными, после местоположения и возраста строения, являются количество комнат и метраж. Они формируют основу оценки, а второстепенные факторы могут незначительно менять её в ту или иную сторону. Рыночная ситуация не всегда соответствует формулам и часто второстепенные или временные факторы дают достаточно сильные расхождения в оценке шамая и рыночной цене. Повышенный спрос на определённый вид квартир может почти стереть различия в метраже, тогда как оценка шамая учитывает это в первую очередь. Например, возник повышенный спрос на квартиры для молодых пар с одним ребёнком. Такой семье нужна недорогая квартира, имеющая салон и две спальни. Многих не очень интересуют размеры, так как основная задача - дать ребёнку отдельную комнату. Владельцы больших по метражу квартир вынуждены снижать цену, учитывая ограниченные возможности потенциальных покупателей, а владельцы квартир в две с половиной комнаты, где есть возможность преобразования половины в спальное место, выиграют в цене на волне спроса. В результате на вздорожавшую маленькую квартиру с трудом можно будет получить необходимую оценку, тогда как оценка большой будет порой превышать реальную стоимость. Вложения в квартиру не всегда получают адекватное отражение оценщика. Вы, как покупатель, предпочитаете заплатить чуть дороже за квартиру, оборудование которой обошлось хозяину в 10-15 тысяч долларов, а оценщик берёт в расчёт, что в случае конфискации за долги банку оставят стены, пол и потолок.
Приведённые примеры достаточно типичны для сегодняшнего положения на рынке недорогих квартир. Поэтому можно выделить такую тенденцию: средняя рыночная цена маленькой хорошо оборудованной квартиры выше её оценки шамаем, а на большую по размерам квартиру в плохом состоянии есть шанс получить оценку выше её реальной стоимости. А значит, проблемы с оценщиком могут возникнуть не только у желающих получить 100% финансирование за счёт завышения цены, но и у вполне законопослушных граждан в обычной сделке. Как избежать этих проблем и как их решать, если они всё-таки возникли?
