a. Незавершённость цепочки покупок и продаж
Когда подписывается договор о покупке, то не всегда известно, насколько сложной будет цепочка. Соответственно, заказывая в банке ссуды, вы не знаете, когда будет произведён перевод денег. В такой ситуации крайне трудно вести торг о процентах. С одной стороны, вы должны максимально подготовить свою часть, чтобы не задержать в нужный момент перевод денег, с другой - чем больше вы готовы, тем сильнее привязаны к банку, и тем тяжелее торговаться. Но о торге проговорим позже. Чтобы началось движение документов и денег по цепочке, она должна быть завершённой: начальное звено ни от кого не зависит в передаче денег, а конечное - ни от кого не зависит в получении. В приведённом ранее примере (см. рис. №1) в начале стоит покупающий первую квартиру, а в конце - строительная компания. Всего пять звеньев, значит четыре сделки должны состояться для образования цепочки. Четыре покупателя должны найти подходящие им квартиры, заключить договора, открыть папки в банках и оформить всю документацию. Только после этого можно начинать создавать цепочку банковских обязательств. Неготовность хотя бы одного звена повлечёт задержку перевода денег.
В примере на рис. №1 получаемая покупателем А ссуда превышает по сумме ссуды других участников. Но предположим, что С переводит 150.000 шек. (см. рис. №2). В этом варианте нельзя произвести перевод машканты, используя только ссуды покупателя А. Покупатель С вынужден будет изыскать недостающие 50.000 шек., оплатить их своему продавцу и только после этого возможно движение банковских денег. Легко сказать - найти 50.000 шек. Если их нет, то возникает замкнутый круг. Один из способов его разрешения – не предусмотренная договором оплата одним из звеньев цепи денег из личных сбережений. Например: В платит в счёт стоимости квартиры 50.000 шек. или А платит В, а тот в свою очередь переводит деньги D вместо С в счёт оплаты за квартиру. Такие решения возможны, но они должны быть согласованы с адвокатами сторон, так как в этом случае риски, которые не берёт на себя банк, переносятся на сторону, производящую не предусмотренную договором оплату. Вопрос, почему нельзя предвидеть несоответствия сумм заранее, ещё при подписании договора. Каждый адвокат, безусловно, пытается это делать. Задача упрощается, когда вся цепочка или большая её часть находится у одного адвоката. Но в большинстве случаев предусмотреть проблемы перевода ссуд ещё на этапе заключения договора невозможно. Дело в том, что цепочка из покупателей и продавцов формируется в совершенно произвольном порядке. Кто-то сначала купил, потом продаёт, кто-то наоборот. У каждой стороны свой адвокат, иногда два. В результате в одну упряжку объединяются совершенно разные люди, каждый со своими проблемами, несколько адвокатов со своими амбициями, и несколько банков, каждый из которых стремится до минимума снизить свои риски. Завершает букет какая-нибудь строительная компания. Предусмотреть на этапе заключения договора те проблемы, которые возникнут при переводе ссуд, практически невозможно. Поэтому требования банков часто перекраивает графики платежей, записанные в договорах, (см подробнее:
