Новый план почти ничего общего не имел с существовавшим ранее. Переустройство должно было коснуться двух третей всех улиц. Лучшую улицу города — Покровскую — предписано было «выпрямить». Первые дома этой улицы совпадали с новым, высочайше утвержденным, планом. Остальные же дома на левой стороне улицы должны были податься вперед в проезжую часть улицы, а дома правой стороны — назад (в свои дворы). Выполнено это было частично: левая сторона от кокоревского дома (Мытный двор) заполнилась постройками, вынесенными вперед, а переустройство правой — откладывалось из года в год и кончилось тем, что главная улица сделалась на долгие времена одной из самых узких улиц города. В других районах изменение ширины улиц приводило к тому, что многие дома своими выступами стали стеснять свободное движение пешеходов и экипажей. Француз-путешественник де Кюстин, посетивший город в 1839 году, занес в свою записную книжку: «На нижегородских улицах хоть в шахматы играй!».
Переустройство города затянулось на целое десятилетие. И не все 88 пунктов, намеченных царем, были выполнены. Но за это время появились новые воинские казармы, плацпарад, арсенал, цейхгауз, губернаторский дом, гауптвахта. Возведение же гражданских зданий продвигалось вперед черепашьими шагами, хотя население города к концу 40-х годов достигло 35 тысяч человек. Характернейшей чертой городской топографии продолжали оставаться овраги. Из них значительной глубины и ширины достигали Ковалихинский, Звездинский, Покровский и Жандармский. По всем городским оврагам текли речки, кое-где были пруды; для перехода в таких местах были устроены дамбы: Варварская, Острожная, Акулинина, Дюкова. Овраги и дамбы придавали городу вид отдельных островков, разобщаемых в весеннее время. Городские улицы и строения, в целом, казались монотонными и однообразными.
Неприглядную картину представляли собой полугородские-полудеревенские домишки мелкого и среднего люда на окраинах, с бесконечными заборами и дворами, заросшими лопухом и крапивой.
Мостовые существовали на очень немногих улицах. К числу таких принадлежали четыре, расходившиеся лучеобразно от Благовещенской площади, затем Большая Печерка, Ильинка, Рождественская и пять-шесть других.
Любопытно, что внедрение булыжных мостовых в городе происходило при сильном противодействии купцов и чиновников. Они жаловались на мешавший их спокойной жизни стук от проезжавших экипажей. Тротуары на главных улицах устраивались кирпичные, на остальных — деревянные.
