Моя первая работа была совершенно обыденной: экономист в трастовой компании сбербанков. Ныне несуществующая компания была создана тогдашними 127 сберегательными банками Нью-Йорка (ныне также вымершими — их захватили, приватизировали и выпотрошили коммерческие банкиры). Я был нанят, чтобы вести учёт того, как на сбережения начислялись проценты и использовались повторно в новых ипотечных кредитах. Мои графики этого роста сбережений напоминали гравюру «Волна» Хокусая, но с пиком как на кардиограмме, каждые три месяца в день начисления квартальных дивидендов.
Выросшие сбережения давались в долг покупателям жилья, что способствовало росту цен на жильё после Второй мировой войны. Такой процесс казался вечным двигателем процветания, наделяющим средний класс растущим состоянием. Чем больше банки кредитуют, тем выше растут цены на недвижимость, покупаемую в кредит. А чем больше растут цены, тем больше банков готовы кредитовать — пока всё больше людей присоединяются к тому, что похоже на вечный двигатель, создающий богатство.
Но этот процесс работает только до тех пор, пока доходы растут. Мало кто замечает, что большая часть их растущего дохода выплачивается за жильё. Они полагают, что экономят — и становятся богаче, когда платят за инвестиции, которые будут расти. По крайней мере, так продолжалось в течение шестидесяти лет после окончания Второй мировой войны в 1945 году.
Но пузыри всегда лопаются, потому что они финансируются за счёт долга, который растёт как число «писем счастья» для экономики в целом. Обслуживание ипотечного долга поглощает всё больше арендной стоимости недвижимости и доходов домовладельцев, поскольку новые покупатели берут на себя больше долгов, чтобы покупать дома, которые растут в цене.
Отслеживание роста сбережений и роста цен на жильё, финансируемого долгами, оказалось лучшим способом понять, как за последнее столетие была создана (или, по крайней мере, раздута) большая часть «богатства на бумаге». Тем не менее, несмотря на тот факт, что крупнейшим активом экономики является недвижимость — и одновременно она — основной актив и крупнейший долг для большинства семей — анализ земельной ренты и оценка имущества даже не преподавались на курсах, где я учился по вечерам, когда работал над степенью кандидата экономических наук.
Закончив учёбу в 1964 году, я поступил на работу в отдел экономических исследований банка «Чейз Манхэттен» на должность экономиста по платёжному балансу. Это был ещё один удачный опыт обучения без отрыва от производства, потому что единственный способ изучить данную тему — это поработать в банке или государственном статистическом агентстве. Моей первой задачей было прогнозирование платёжного баланса Аргентины, Бразилии и Чили. Отправной точкой были их доходы от экспорта и другие поступления в иностранной валюте, которые служили мерой того, сколько дохода может быть выплачено в качестве обслуживания долга по новым займам в банках США.
