Следующий вопрос: где найти средства для досрочного погашения? Ответ очевиден: либо из своего свободного денежного потока, либо при помощи дополнительных источников заработка, либо за счет арендных платежей от вашей доходной недвижимости, либо от того же возврата налога по ипотеке (как я рассказывала выше в одной из жизненных зарисовок, когда моя сестра ровно так и поступила). Возможно, что для увеличения свободного денежного потока на какое-то время потребуется сократить свои потребительские траты. Во всем мире это носит название «финансовой диеты». Однако я не рекомендую на нее подсаживаться, иначе грустно станет жить. А нам ведь нужен высокий энергетический заряд, правда? Поэтому мой выбор всегда падает в сторону «раскачки» дохода.
Вы также можете направлять 10 %-ные накопления со своего дохода, о которых мы говорили в прошлой главе, на досрочное погашение кредитов. Эти деньги, которые вы откладывали для следующей инвестиционной стратегии, могут здесь и сейчас предложить вам повышенную доходность. Что я имею в виду? При досрочном погашении кредита уменьшается сумма процентов, которые вы бы заплатили банку, если бы не работали с долговой нагрузкой. Поэтому невыплату этих процентов в будущем путем досрочного погашения части кредита можно расценивать как доходность на вложенный капитал.
Как его оценить? Можно это сделать при помощи кредитного калькулятора, а можно и более усредненно. Приведу пример того, как это делаю я. Допустим, я знаю, что плачу 40 000 рублей по ипотеке, 8000 из которых уходит на погашение тела кредита, а 32 000 – это банковские проценты. Поэтому когда я досрочно гашу 40 000 рублей, тело кредита уменьшается на эти же 40 000. Получается, что если бы я не гасила досрочно, то тело кредита последовательно уменьшалось бы со скоростью 8000 рублей в месяц, а это 5 месяцев. Следовательно, за 5 месяцев я сэкономила на уплате процентов банку в размере 160 000 рублей (5 × 32 000). Итого доходность моих 40 000 рублей составила 400 % (160 000/40 000 × 100 %). Неплохо, не правда ли? Это довольная грубая оценка, определяющая лишь порядок цифр, так как доля тела кредита в платеже из месяца в месяц будет немного увеличиваться. Данная техника расчета подходит только для коротких сроков погашения.
Далее вы должны выявить комфортный для себя платеж, который вы будете направлять на досрочное погашение кредита. Вернемся к 40 000 рублей. Допустим, это ваш платеж по ипотеке. Согласна, что в этом случае досрочное погашение в размере, например, 5000 рублей недостаточно мотивирует. Поэтому я разработала следующее правило:
