Стандартная схема ипотеки предполагает, что вам дают кредит под залог недвижимости по фиксированной ставке. Допустим, вы берете ипотеку на 20 лет под 10,5 % годовых. И график ежемесячных выплат – аннуитетные суммы платежей на весь период кредитования. А насколько вы помните из предыдущей главы, аннуитет подразумевает супервысокую долю процентов в первые годы выплат. Таким образом, погашение основной суммы долга отодвигается на более поздние периоды.
Поэтому американцы придумали альтернативную схему ипотеки, когда в первые годы выплата привязывается к плавающей процентной ставке. Плавающая процентная ставка (или LIBOR[25] плюс фиксированная премия за риск дефолта заемщика, зависящая от его кредитоспособности) считается предельно низкой и позволяет гасить основную сумму ипотечного кредита в первые годы выплат. В России на момент написания этой книги банки не использовали плавающую процентную ставку при выдаче любых кредитов – только фиксированную. Но в Америке – другое дело. Альтернативные ипотечные схемы шифруют следующим образом: 5/25, 3/27 и так далее. Читается это так: при схеме 3/27 первые три года заемщик погашает ипотеку по плавающей ставке, остальные 27 лет – по фиксированной. Все это вносится в ипотечный договор в момент заключения.
Однако банковская система США пошла дальше: на рубеже периодов, когда плавающая ставка заканчивалась и должна была включиться более высокая фиксированная, банки позволяли заемщику делать рефинансирование, удерживая некую комиссию за досрочное погашение. На растущем рынке недвижимости от этого выигрывали все.
Как это выглядело на практике? Допустим, подошел конец трехлетнего «плавающего» периода. К этому времени заемщик погасил хорошую долю основного долга, а рыночная стоимость его дома возросла. Он идет в свой же (как правило) банк и просит свой кредит рефинансировать – то есть перезаключить ипотечный договор на новых условиях: он дает банку тот же дом в залог, но по новой рыночной стоимости, а банк ему – новую сумму кредита. Часть кредита высвобождает капитал, который заемщик успел погасить в первые три года. А кроме того, высвобождается капитал, выраженный в дельте роста рыночной стоимости дома. И у заемщика образуется новый, повышенный кредит, но по плавающей ставке. Причем высвободившимся капиталом он может погасить новый кредит до суммы старого. Но величина его актива останется неизменной.
Много слов, да? Тогда давайте на цифрах.
