Поднимите свой финансовый IQ | страница 94

В результате мы примерно через пять лет сможем полностью рефинансировать покупку этого здания и извлечь из него 4 миллиона долларов, не облагаемых налогами. Более детально вся операция показана на схеме ниже.

Этих 4 миллионов с большим запасом хватит, чтобы полностью расплатиться с первоначальным долгом. Более того, мы сохраняем за собой 300-квартирный дом, а платежи по второму кредиту, составляющие 280 тысяч долларов в год, с лихвой покрываются ежегодным доходом в размере 360 тысяч.

Если вычесть из этих 360 тысяч, поступающих в виде квартплаты, 280 тысяч, уходящих на погашение кредита, то остается чистый пассивный доход, составляющий 80 тысяч. Он представляет собой бесконечно высокую отдачу от инвестиций, поскольку инвесторы полностью окупили первоначальные вложения и при этом создали денежный поток на будущее. Это «бесплатные» деньги, которые можно использовать для приобретения очередного объекта недвижимости.

Перед вами – пример умелого применения контроля и эффекта рычага. Он демонстрирует, каким образом можно разбогатеть, играя по правилам нового капитализма, основанного на использовании задолженностей. Вместо того чтобы прилагать усилия к ликвидации долгов, как при старом капитализме, мы усердно пытаемся влезть в хорошие долги и использовать при этом эффект финансовых рычагов.

Кому-то покупка жилого дома за 17 миллионов долларов покажется крупной инвестицией, а кому-то – мелкой. Десять лет назад приобретение такого объекта недвижимости показалось бы нам с Ким слишком крупным. Но я уверен, что пройдет еще десять лет – и мы будем считать ее весьма незначительной. Ким, Кен и я уже планируем более крупные операции. Вместе с Дональдом Трампом мы рассматриваем серьезный проект по приобретению недвижимости неподалеку от моего дома, рассчитанный на десять ближайших лет.

Все это я рассказываю, чтобы подчеркнуть три следующих момента:

1. Если вы родились в бедности и не имеете финансового образования, это еще не значит, что вы не способны разбогатеть. Лишь немногие от рождения располагают такими деньгами, чтобы купить многоквартирный жилой дом за 17 миллионов долларов. И уж тем более никто не обладает прирожденным умом, чтобы самостоятельно профинансировать покупку 300-квартирного жилого дома и грамотно управлять им. Другими словами, отсутствие денег и финансового образования – это не повод, чтобы опускать руки. Тем не менее миллиарды людей не решаются стать богатыми, ссылаясь на нехватку денег и образования. Они так и не могут заставить себя сделать первый шаг, а если и делают его, то допускают массу ошибок, теряют деньги, погрязают в проблемах и бросают все на полпути. Именно поэтому для миллиардов людей проект стоимостью 17 миллионов долларов кажется слишком большим, превосходящим все их самые смелые мечты.