2. Колонка расходов: обесценивание имущества. В США налоговые ведомства предоставляют некоторым инвесторам дополнительный доход, который на первый взгляд выглядит как расход. Речь идет об обесценивании имущества, которое иногда называют фантомным доходом. Например, мой налог на собственность составляет тысячу долларов, но я могу уменьшить его, скажем, до 800 долларов, сославшись на то, что собственность обесценилась. Двести долларов представляют собой фантомный доход. Это деньги, которых я не должен платить. Они остаются у меня в кармане, а не достаются правительству.
Обесценивание может распространяться на такие вещи, как холодильники, потолочные вентиляторы, ковры, мебель и другие предметы, со временем теряющие свою ценность. Налоговый консультант может дать вам подробные разъяснения по поводу имеющихся у вас материальных активов. Необходимо заметить, что к бумажным активам принцип обесценивания не применяется.
3. Колонка пассивов: амортизация. Еще одна форма скрытого дохода – амортизация. Так, в частности, обозначается выплата задолженности по согласованному графику. Если у вас хорошие долги, которые погашает за вас кто-то другой, например квартиросъемщик, то амортизация превращается для вас в доход. Другими словами, если квартиросъемщик платит за меня долги, то эти платежи я формально могу рассматривать как свой доход. Ведь мои долги сокращаются, а деньги остаются в кармане, и я могу их использовать для других инвестиций. Кроме того, пока квартиросъемщик сокращает мои долги, я продолжаю пользоваться всеми налоговыми льготами.
4. Колонка активов: увеличение стоимости активов. Если ваши активы растут в цене, то это тоже является для вас доходом. Но этот рост основывается не на каких-то случайных оценках и не на соотношении спроса и продажи. Я измеряю увеличение стоимости активов в количестве денег, поступивших в мою колонку доходов. Так, например, увеличение стоимости моего 300-квартирного дома на 360 тысяч долларов в год – это вполне измеримая величина.
Это, конечно, не самое точное и полное объяснение сути скрытых доходов, но оно позволяет получить представление о возможностях получения куда большей отдачи, чем от бумажных инвестиций. Во всяком случае, у вас сложилось понятие о скрытых доходах. Я думаю, что 95 процентов инвесторов никогда о них даже не слышали. Теперь вы стали немного умнее и подготовленнее, чем те 95 процентов.
Стратегия выхода из сделки
Наша стратегия по выходу из сделки, касающейся покупки 300-квартирного жилого дома, хороша тем, что при этом мы опять же используем финансовые рычаги, чтобы стать еще богаче. Вместо того чтобы продавать недвижимость и получать значительные суммы, облагаемые высоким налогом, мы извлекаем из сделки деньги путем рефинансирования. У нас есть такая возможность, потому что мы повысили стоимость активов за счет улучшения их качества и управления ими. Банк тоже признает повышение стоимости активов и выдает нам под них дополнительную ссуду. Таким образом, мы извлекаем из недвижимости деньги, не облагаемые налогами, а чтобы выплачивать кредит, нам с лихвой хватает поступлений от квартплаты. Получая заем вместо того, чтобы продавать недвижимость, мы полностью покрываем первый кредит, не выплачивая при этом никаких налогов и сохраняя недвижимость в своей собственности.
