Таким образом, за первые 2–3 года до начала финансирования строительства будущий владелец жилья имеет уже накопленные средства для возврата будущих кредитов. Расчеты показывают, что сумма, накопленная на депозитных вкладах, вполне достаточна для покрытия будущих процентов по банковским кредитам. Ежемесячные выплаты по депозитным вкладам являются обязательными согласно условиям ипотечного договора, однако штрафные санкции за нарушение ежемесячных сроков и сумм вкладов могут быть установлены более либеральные (мягкие), чем в существующих ипотечных договорах. Это обусловлено тем, что деньги ипотечного вклада в настоящее время являются собственностью застройщиков и не являются реальным источником финансирования строительства и, соответственно, не оказывают влияния на ход строительства, это как бы отложенные деньги. С другой стороны, эти средства представляют собой определенные гарантийные обязательства надежности финансирования будущего строительства.
3. Собственно ипотечное кредитование начинается с четвертого – пятого года исполнения ипотечного договора. Расчет учетной ставки по кредиту и ежемесячные выплаты должны производиться исходя из твердой стоимости возведения жилья и соблюдения сроков строительства[128] и срока ипотечного договора на оставшиеся 2 года[129]. Строительство осуществляется поэтапно, поэтому его финансирование производится строго в соответствии с графиком финансирования. Ежемесячные выплаты заемщиком по кредиту выплачиваются с учетом ранее выплаченных сумм на депозитном счете. По существу, маржа банка определяется исходя из расчета покрытия его расходов на ведение депозитных и кредитных счетов, расходов на выплаты процентов по депозитным вкладам ипотечных договоров. В пределе учетная ставка по кредиту не должна превышать размера непредвиденных расходов, предусмотренных сметой на строительство жилья, и размеров процентов, выплаченных гражданами по их депозитным вкладам, т. е. примерно 2–6 %. Такой подход сокращает необоснованные доходы банка за счет «мифических», «пустых», денег, делает систему финансовых отношений более реалистичной, снижает возможности формирования финансовых пирамид, повышает обоснованность государственной бюджетной политики.
Более того, краткосрочность ипотечного кредитования позволяет отказаться от услуг Центрального банка России с его высокой учетной ставкой, используя собственные деньги по депозитным вкладам своего банка. Это заставит Центральный банк России значительно снизить ставку кредита до приемлемых размеров 0,1–0,5 % (примерно до уровня развитых стран).
