Вторая новость касалась цен на жилые дома. Айсман частенько разговаривал с аналитиком рынка жилья из Credit Suisse по имени Айви Зельман. Простым критерием разумности цен на жилье, по утверждению Зельман, являлось соотношение между медианными показателями стоимости жилья и дохода. Исторически в Соединенных Штатах это соотношение равнялось 3: 1; к концу 2004 года по всей стране оно поднялось до 4: 1. «Все эти люди утверждали, что почти такое же соотношение наблюдается и в других странах, – говорит Зельман. – Но соотношением 4: 1 проблема не ограничивалась. В Лос-Анджелесе данный коэффициент составлял 10: 1, а в Майами – 8,5: 1. Добавьте сюда тех, кто покупал дома не для личного пользования, а с целью спекуляций[9]. С середины 2005 года количество табличек «Продается» постоянно увеличивалось. Летом 2006 года индекс Case-Schiller цен на жилье достиг максимума, и цены по всей стране начали падать. За год они снизились на 2 %.
Даже по отдельности эти новости – повышение стандартов оценки и падение цен на жилье – должны были подорвать рынок низкокачественных облигаций и вызвать рост стоимости страхования облигаций. Вместо этого стоимость страхования облигаций упала. Страховка самых рискованных траншей класса «три В» низкокачественных ипотечных облигаций теперь стоила меньше 2 % в год. «Мы, наконец, заключили сделку с Липпманном, – говорит Айсман. – После чего попытались сообразить, что же мы сделали».
После заключения первой сделки они тут же попали в беспрерывно расширяющийся список электронной рассылки Липпманна. Вплоть до самого краха он бомбардировал их агитками относительно рынка жилья и собственными рекомендациями по поводу низкокачественных ипотечных облигаций, на понижение которых должны ставить его клиенты. «Каждый раз, когда Липпманн предлагал нам какие-нибудь ценные бумаги, мы с Винни переглядывались и отвечали отрицательно», – рассказывает Дэнни Мозес. Они следовали советам Липпманна, но не до конца. Они все еще не доверяли представителям облигационного бизнеса с Уолл-стрит: так или иначе, оценивать отдельные облигации должны были они, а не Липпманн.
Майкл Бэрри сосредоточился на структуре кредитов и делал ставки на пулы с высокой концентрацией тех типов кредитов, которые, по его мнению, неминуемо должны стать проблемными. Айсман с партнерами сосредоточились на людях, занимавшихся заимствованием и кредитованием. Рынок низкокачественных ипотек затронул тот сегмент американской публики, который раньше не интересовал Уолл-стрит: слой с кредитным рейтингом между 5-м и 29-м процентилями. Другими словами, компании предоставляли деньги людям, кредитоспособность которых была ниже, чем у 71 % остального населения. Как распорядятся своими финансами малообеспеченные слои населения? Насколько должны упасть цены на их дома, чтобы они перестали погашать кредиты? Какие ипотечные кредиторы оказались самыми нечистоплотными? Какие фирмы с Уолл-стрит выпускали наиболее ненадежные ипотечные облигации? Какие категории людей, в какой части страны демонстрировали наивысшую степень финансовой безответственности? Уровень дефолтов в Джорджии в пять раз превышал аналогичный показатель во Флориде, хотя в обоих штатах уровень безработицы был одинаковым. Почему? В Индиане уровень дефолтов составлял 25 %, а в Калифорнии всего 5 %, хотя калифорнийцы, как казалось, не отличались финансовой ответственностью. Почему? Винни и Дэнни полетели в Майами и побывали в незаселенных кварталах, где дома были построены за счет низкокачественных кредитов. Они своими глазами увидели, насколько плохо обстоят дела. «Они позвонили мне в ужасе: “Господи, ситуация просто катастрофическая”», – вспоминает Айсман.
