Во всех случаях, где собственником является несовершеннолетний, требуется разрешение на сделку органа опеки и попечительства.
Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, такое согласие не требуется. Ответственность за то, что ребенок в дальнейшем будет зарегистрирован по другому адресу и ему будет предоставлено соответствующее всем нормам жилье, полностью ложится на его родителей, опекунов.
Как же получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?
Во-первых, нужно подготовить все документы на квартиру, которая продается (технический и кадастровый паспорта, справки об отсутствии ареста и о принадлежности из БТИ, выписку из ЕГРП, справки из ЖЭУ или из жилищного кооператива об отсутствии задолженностей и о зарегистрированных и т. д.), и такой же пакет документов нужно подготовить на приобретаемую квартиру. Но и это еще не все. Квартира, которую приобретают Продавцы, должна быть равнозначной, и желательно лучше продаваемой. Причем понимание лучшего в каждом отделе опеки и попечительства свое.
Если Продавец продает квартиру в панельном доме площадью 60 кв.м. на окраине города, а взамен планирует приобрести квартиру площадью 50 кв.м. в центральной части города в новом кирпичном доме, или 70 кв.м. в Центре, но в старинном особняке начала двадцатого века, такие варианты покупки могут быть отвергнуты органами опеки, как «ущемляющие права несовершеннолетнего», «ухудшающие» его жилищные условия, даже если стоимость приобретаемых квартир будет превышать стоимость продаваемой квартиры в два раза. В первом случае органы опеки могут сослаться на то, что площадь квартиры приобретаемой меньше площади квартиры продаваемой, во втором – на то, что процент износа дома, в котором находится приобретаемая квартира, выше процента износа дома, в котором находится продаваемая квартира, собственником которой является несовершеннолетний, интересы которого они и защищают.
Для наглядности я привела пример, где разница в площади двух квартир различается на 10 кв.м., но на практике, даже если приобретаемая квартира будет меньше продаваемой на 2–3 метра, органы опеки могут отказать. Это же касается и жилой площади. Она тоже должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.
В некоторых случаях можно решить эту проблему. Если несовершеннолетний является собственником не всей продаваемой квартиры, а только ее доли, то при подаче заявления в органы опеки можно указать, что доля в приобретаемой квартире, которая будет оформлена на несовершеннолетнего, будет больше той доли, которой он владеет в продаваемой квартире.
