Возместить пропущенные платежи. В некоторых штатах существует возможность остановить процедуру конфискации недвижимости, выплатив просроченную задолженность, пеню и другие сопутствующие сборы. В других штатах это не обязывает кредитора останавливать процесс. Но, конечно, если бы вы могли расплатиться, то и проблема бы не возникла.
Продать дом. Если рынок недвижимости на подъеме и вы владеете достаточной долей своей недвижимости (жилищным капиталом), чтобы покрыть все расходы, связанные с продажей, это может быть наилучшим выходом из положения. Кредитор может даже согласиться повременить с конфискацией, чтобы позволить вам сделать это. Обязательно заручитесь письменным согласием кредитора на этот счет.
Если у вас имеются просроченные платежи, подумайте дважды, прежде чем пытаться продавать свой дом своими силами или с помощью агента-консультанта, чтобы сэкономить на комиссионных. Если вам не хватает времени, лучше всего полностью поручить это дело агенту по работе с недвижимостью с превосходным послужным списком, который знает, сколько надо просить за дом и как его рекламировать, чтобы обеспечить быструю продажу. При этом остерегайтесь агентов, которые завышают запрашиваемую цену только для того, чтобы подольше подержать вас в своем списке клиентов. Вы должны быть реалистичны в своих ожиданиях, и вам надо успеть продать дом до того, как его у вас отнимут.
Сделать так, чтобы кто-то другой заплатил за вас. Если платежи по закладной у вас в пределах разумного, но продать дом подчистую вы не можете, так как не имеете достаточного жилищного капитала, то можете попробовать продать его покупателю при условии, что он примет на себя ваши обязательства по закладной. Иными словами, он возместит за вас все просроченные платежи, а затем рефинансирует ипотеку, чтобы окончательно рассчитаться с вами. Возможно, вы даже выручите на этой сделке немного наличных, которые позволят вам найти другое жилье.
Это убережет вас от конфискации недвижимости и ухудшения кредитного рейтинга.
Правда, здесь есть две проблемы. Во-первых, большинство займов в наши дни невозможно переписать на другое лицо. Это означает, что другой человек попросту не может принять на себя вашу закладную. В ипотечном контракте обычно содержится оговорка, позволяющая кредиторам потребовать ускоренного погашения задолженности, если они узнают о такой продаже с условием. В большинстве случаев кредиторы на это машут рукой, лишь бы платежи не прекращались, но вы должны знать, что риск существует. Второй риск куда более серьезный. Есть люди, охотящиеся на домовладельцев, которым грозит конфискация недвижимости. Применяемая ими тактика может быть разной, но цель одна: заполучить ваш дом по дешевке. Одна из схем такова: «покупатель» предлагает позаботиться о ваших финансовых трудностях, если вы передадите ему право распоряжаться вашим домом на правах аренды. Он обещает за это заплатить за вас все недоимки по закладной. Но в итоге получается так, что такие жулики пускают жильцов, берут с них арендную плату, а по закладной не платят, так что в конце концов дело доходит до конфискации. Другой вид мошенничества – это когда якобы инвестор соглашается купить ваш дом, а затем сдать его вам же в аренду. Вам обещают, что в том же или в следующем году ваша кредитоспособность будет восстановлена и вы сможете выкупить дом обратно. Но условия сделки обычно оказываются настолько обременительны, что вы так и остаетесь без дома, отдав его жуликам зачастую до смешного дешево.
