Многие честные и трудолюбивые люди теряют свои дома, и одна из главных причин этого – их неспособность вовремя признать бедственность своего положения. Они продолжают ждать и надеяться на какое-то чудо, а чудес не бывает. Их можно понять: они ошеломлены, парализованы страхом. Но пассивно ждать, когда решение придет само, – это очень дорогостоящий путь, да и число вариантов резко сокращается. Если у вас возникли проблемы, начинайте искать решение уже сейчас.
Правила конфискации недвижимости за долги в каждом штате свои, и процедура может происходить очень быстро или же растягиваться на длительный срок – до полутора лет и даже больше.
Если ваш дом конфискован и кредитор выручил от его продажи меньше, чем вы ему должны (плюс затраты), возникает недостача. Например, если ваш долг по закладной составлял 100 тысяч долларов и кредитор потратил на процедуры конфискации и продажи вашей недвижимости 7 тысяч долларов, а дом был продан с молотка за 90 тысяч долларов, недостача составит 17 тысяч долларов (100 000 + 7000 – 90 000). Если возникает недостача, вас могут ожидать неприятные сюрпризы.
1. Кредитор может сообщить об этой «прощенной» сумме в налоговую службу (форма 1099-С), и вы должны заплатить с нее налог как с дохода. Если это относится к вам, посоветуйтесь с консультантом по налогам, может быть, он поможет вам избежать уплаты этого налога. Мы еще вернемся к данному вопросу.
2. Кредитор может взыскать с вас недостачу, то есть разницу между вашей задолженностью и той суммой, что была выручена от продажи недвижимости, через суд. Это означает, что кредитор не оставит попыток взыскать с вас остатки долга, даже лишив вас крыши над головой. В настоящее время такие иски достаточно редки, но в будущем ситуация может измениться, когда кредитные компании начнут продавать невозвращенные долги инкассирующим фирмам, специализирующимся на взыскании долгов. Если у вас есть второй кредит или другие обязательства, связанные с вашей недвижимостью, а по первому кредиту принято решение о конфискации, другие кредиторы тоже могут подать на вас в суд.
3. Все обязательства по налогам должны быть выполнены, прежде чем недвижимость может быть снова продана.
Бывают ситуации, когда согласиться на конфискацию недвижимости и продажу ее с молотка – наименьшее из зол. Но во многих случаях все-таки имеет смысл проявлять инициативу и активно искать альтернативные решения. Ниже приведены некоторые возможные стратегии.
