Что касается покупателя, то в его обязанности входит оплата приобретаемой недвижимости. Происходит это по-разному: деньги могут быть переданы в риэлторской компании до регистрации сделки. Однако в этом случае приобретатель здорово рискует, так как ничто не мешает продавцу квартиры, получив купюры, попросту не явиться на государственную регистрацию договора. С другой стороны, если договориться о передаче денег непосредственно после визита в регистрационную службу, то тут уже рискует продавец.
Обезопасить себя стороны могут, предусмотрев передачу денежных средств через специальную депозитную ячейку в банке. Для этого продавец и покупатель отправляются в кредитную организацию, где покупатель на глазах у продавца кладет деньги в ячейку и подписывает договор, согласно которому продавец может их получить после предъявления свидетельства о государственной регистрации права на имя покупателя. При этом последний не может снимать деньги, скажем, в течение двух месяцев (срок вполне достаточный, чтобы успеть осуществить все формальности). Таким образом, если сделка по каким-то причинам сорвется, то он всегда сможет вернуть свои банкноты, пусть и не сразу. В свою очередь, если все пройдет гладко, то продавец также беспрепятственно сможет получить обещанную стоимость квартиры.
Разумеется, стороны могут избрать также и любой другой устраивающий их порядок расчетов. Однако при этом не следует забывать, что фактически договор будет считаться заключенным только с даты его государственной регистрации.
Остановлюсь также вкратце на вопросе формы договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, он заключается: в письменном виде путем составления одного документа, посредством подписания его обеими сторонами сделки. При этом не следует забывать, что несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нотариального заверения сделок с недвижимостью законодатель не требует. Нотариуса сегодня вполне заменили регистрационные службы.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен соответствующим законом. [104]
В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность. Она считается ничтожной. Забывать об этом не стоит. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимую вещь, что немаловажно, возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, пока в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) не будет внесена запись о том, что вы являетесь новым собственником купленной квартиры, прав на нее у вас не возникнет. И, напротив, в соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество, оспорить ваше право на зарегистрированную недвижимость в дальнейшем возможно исключительно в судебном порядке. Вот почему государственная регистрация – мероприятие весьма и весьма значимое и ответственное.
