участка земли, стройматериалов, оплата услуг архитектора, разрабатывающего проект, и
строителей? Сложите все расходы, добавьте небольшую маржу, компенсирующую затраченные
время и усилия, — и вы получите достаточно правдоподобный расчет стоимости вашего дома.
Метод сравнения с рынком использует вопрос: «За какую сумму продаются другие
аналогичные объекты?» В случае с домом вопрос звучит так: «По какой цене были проданы
такие же дома в этом районе?»
Погуляв по окрестностям, вы, возможно, найдете несколько домов, похожих на ваш, которые
были проданы в течение прошлого года. Возможно, они не идентичны вашему (имеют
дополнительную спальню или туалет, чуть меньшую или бóльшую площадь и т. д.), но вполне
сопоставимы. Приняв во внимание различия, вы можете использовать цену продажи этих
«сопоставимых» домов для достаточно справедливой оценки стоимости вашего дома.
Метод дисконтированного денежного потока (Discounted Cash Flow, DCF) / чистой
приведенной стоимости (Net Present Value, NPV) позволяет установить цену с помощью
вопроса: «Сколько денег сможет принести мне этот объект с течением времени?» В случае с
домом вопрос будет звучать так: «Сколько денег мог бы ежемесячно приносить мне этот дом,
если бы я сдал его на определенный период времени, и какова общая сумма будущих арендных
платежей сегодня?»
Арендные платежи поступают каждый месяц, и это вполне удобно: вы можете использовать
формулы DCF/NPV[22] для расчета текущей стоимости общей суммы этих платежей за
определенный период, как если бы вы получили ее всю сразу. Предположим, что вы можете
сдавать дом в течение 10 лет по 2000 долларов в месяц. Дом будет занят в течение 95 % этого
срока. Эта же сумма денег, при использовании инструмента лучшей альтернативы, может
приносить вам 7 % годовых. Соответственно, рассчитав NPV для вашего дома при данных
условиях, вы получите справедливую оценку его стоимости на данный момент.
Данный метод ценообразования используется для оценки лишь тех объектов, которые
способны создавать постоянный денежный поток. Именно он применяется при оценке бизнеса
при продаже — чем больше прибыли создает компания от месяца к месяцу, тем дороже она
обойдется покупателю.
Метод сравнения ценности использует вопрос: «Для кого этот объект представляет
