С каждым годом эти данные имеют тенденцию к возрастанию. Это связано с тем, что если ряд правоотношений может касаться нас в редких случаях, то жилищный аспект является неотъемлемой частью человеческой жизни. Проблемные ситуации в данной области носят разнообразный характер. Поскольку, основной предмет рассмотрения этого договора – социальный найм жилых помещений, целесообразно обратиться к детальному рассмотрению данного вопроса, т. е. споров, которые вытекают из отношений по договору социального найма.
Принятие нового ЖК РФ ведет к переосмыслению всей прежней судебной практики, выработке новых подходов в правоприменительной деятельности судов при разрешении жилищных споров. Но это не означает, что традиционные споры, которые характерны для этой области, не имеют место быть. Наряду с традиционными, известными судебной практике спорами ранее, возникают новые спорные ситуации, которые характерны для нового жилищного законодательства. К числу последних, следует отнести споры о предоставлении социального жилья в связи с прекращением или расторжением договора социального найма по требованию нанимателя.
Наиболее распространенными ситуациями в сфере действия договора социального найма являются:
1) споры о предоставлении жилого помещения в связи с утратой или разрушением предмета договора социального найма;
2) споры при расторжении договора социального найма по требованию нанимателя;
3) споры в области поднайма жилого помещения;
4) споры возникающие при выселении граждан и другие.
В соответствии с ЖК РФ договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ). Нос следует отметить, что данный договор может действовать при наличии двух неотъемлемых условий:
– имеется наниматель;
– сохраняется предмет найма (жилого помещения).
Смерть одиноко проживавшего нанимателя, а также утрата (разрушение) жилого помещения ведут, как это предусмотрено ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, к прекращению договора найма. Во всех остальных случаях прекращение жилищных прав и обязанностей по новому ЖК РФ допустимо только через расторжение договора найма жилого помещения по инициативе любого из участников этого договора. Основания, порядок и последствия расторжения договора найма достаточно подробно урегулированы гл. 8 ЖК РФ.
Жилищный кодекс РФ не содержит последствия прекращения договора социального найма. Поэтому при возникновении на практике спорных ситуаций прекращения договора социального найма в случае смерти лица, суд должен исходить из общих правил. А именно, жилое помещение по договору социального найма в соответствии с законом предоставляется нанимателю для личного пользования, поэтому права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения как неразрывно связанные с личностью нанимателя, не входят в состав наследства и в порядке универсального правопреемства не переходят к его наследникам. Жилое помещение в этом случае становится юридически свободным и может быть в общем порядке передано другому нанимателю, но при условии, что права на него не оспариваются другими лицами.
