Существует ряд случаев, когда оценка необходима. Например, когда недвижимость (в том числе квартира) должна стать взносом в уставный капитал или при оформлении залога для получения ипотечного кредита. Делается оценка и прежде, чем недвижимость будет застрахована, чтобы определить размер страхового покрытия и тарифы. Оценка также может выполняться по решению суда, для налогообложения, при выкупе государственной собственности, при разделе наследства и т. д. В некоторых случаях оценка требуется при сделках с квартирами, загородными домами, земельными участками. Большинство квартирных сделок происходит без участия оценщика, но если есть сомнения, никому не возбраняется проверить оценку с помощью профессионала.
Оценка жилья, которое пойдет в залог, мало отличается от оценки для других целей. Делает ее оценщик, аккредитованный при банке, на чей кредит рассчитывает потенциальный заемщик. (Аккредитацию проводит банк, выбирая на конкурсной основе несколько оценочных компаний.)
Для объекта, который попадет в залог, определяется не только его рыночная, но и ликвидационная стоимость – сумма, за которую банк сможет очень быстро и самостоятельно реализовать квартиру, если заемщик прекратит рассчитываться по кредиту (наступит дефолт). Ликвидационная стоимость может оказаться примерно на 25 % ниже реальной рыночной стоимости. Такая «скидка» дает банку гарантию, что при необходимости залог удастся быстро реализовать. Кроме того, банк ограждает себя от риска внезапного снижения цен на рынке.
Оценить можно любое имущество или право на него. Применительно к недвижимости оценивается все: земельные участки, отдельно стоящие дома, квартиры, коттеджи, любые сооружения, недостроенные объекты, инженерные коммуникации, а также право аренды, право застройки земельного участка и пр.
Отчет об оценке делается на конкретную дату и остается действительным всего полгода (по закону). Как только проходят 6 месяцев, оценку необходимо обновить (актуализировать). Опытные оценщики могут составить подробные отчеты, описывающие ситуацию на рынке в целом и дающие прогноз развития. Такой отчет остается актуальным (не по закону, а по сути) на более длительный срок.
Чтобы получить объективный результат оценки, ее выполняют сразу тремя методами.
• Доходный метод (метод капитализации дохода): недвижимость оценивается с точки зрения доходов, которые она принесет в будущем.
• Сравнительный метод
