После подачи кредитной заявки банк проводит андеррайтинг, по результатам которого назначаются условия кредита. Например, в некоторых банках учитываются не только текущие, но и будущие доходы – от сдачи в аренду предмета залога (арендные ставки с годами растут, что может учесть андеррайтер). Размер первого взноса может зависеть от формы подтверждения доходов. А вот предполагаемые поступления от аренды могут не учесть, но всегда принимаются во внимание реальные договоры аренды с известными ставками.
Если при покупке жилья сумма кредита может составлять до 90 % ее стоимости (а по программам некоторых банков – и все 100 %), то при залоге нежилой недвижимости банки осторожничают: 70–80 %.
Сумма кредита может достигать 1,5 млн долл., но большинство заемщиков удовлетворяет сумма до 1 млн.
Сроки кредитования также различаются и достигают 15 лет, но большинство финансистов настаивает: максимальный срок не может быть больше семи лет, поскольку спрогнозировать развитие бизнеса можно лишь на 5–7 лет, а основная масса заемщиков – владельцы бизнеса. Между тем большинство заемщиков погашают кредит значительно раньше (некоторые – уже через полгода).
Расходы по оформлению залога на нежилое помещение больше, чем на залог квартиры. Работа оценщика стоит дороже, в среднем 15 тыс. рублей, и сама оценка происходит дольше, иногда неделю. Страховка тоже дорогая, особенно здоровья. Больше берут с мужчин старше 40 лет, потому что по статистике у них много проблем со здоровьем.
Хотя по закону регистрация должна проходить за две недели (10 рабочих дней), она может длиться по 3–4 недели каждая, а их две, с перерывом в несколько дней. Регистраторы могут запрашивать дополнительные документы и даже приостанавливать процесс. Во-первых, все нежилые помещения сильно отличаются одно от другого, во-вторых, в Росрегистр стало поступать много поддельных документов именно по нежилым объектам, что заставляет сотрудников лишний раз перепроверять пакеты.
Если в залог передается помещение в доме, земельный участок под которым в собственности, нужно, чтобы участок был выделен из общей доли. Если земля в общей собственности, нужно согласие остальных дольщиков на выделение доли.
Когда в залог идет целое здание, нужно, чтобы было оформлено право собственности или долгосрочная аренда на земельный участок под ним. Как показывает практика, земля может быть как «ничья», то есть вообще ни на кого не оформлена, так и в чьей-то собственности или в аренде. Банк не может провести сделку, если нет ясности с землей. Лучший вариант – участок в собственности владельца здания, тогда земельный участок попадает в залог. Но при оформлении земли в залог попадают все объекты, которые есть на ней (их может быть несколько на одном участке).
