Перечень недоделок (в качестве приложения к акту) должен быть составлен с указанием сроков их устранения. По вопросам качества есть нормативы, с которыми не поспоришь. Сроки устранения недоделок назначает строитель, обычно 15–45 дней (если недоделки не глобальные). Но есть работы, привязанные к сезону (например, замену кровли можно проводить только в теплое время), они заставляют ждать исполнения до полугода. На практике процесс передач квартир по акту затягивается не меньше чем на полгода.
После того как недоделки выявили и заклеймили позором в перечне дефектов, дольщику придется решить, смирится ли он с ними.
Если строители согласны с перечнем, они просто берут и переделывают. Но есть спорные моменты и есть такие недоделки, при которых принимать квартиру совсем не хочется. Вступивший в силу 1 апреля 2005 года закон о долевом строительстве накладывает на застройщика жесткие обязательства по качеству и дает право дольщику не принимать квартиру, если недоделки существенные и не соответствуют уплаченной сумме. Но как этим правом воспользоваться? В договоре долевого участия должна быть прописана денежная компенсация (что-то вроде морального ущерба), если дефекты исправить невозможно. Однако какие дефекты считаются существенными, а какие – нет, должно быть указано в договоре.
Теоретически дольщик может гордо отказаться от набитой дефектами квартиры. Однако на практике этого никто не делает. Расторжение договора долевого участия невыгодно обеим сторонам. Застройщику вряд ли удастся найти другого покупателя на забракованное жилье, а у дольщика иные резоны. Получить на руки он сможет только сумму договора (если она к этому времени выплачена, конечно). При этом себестоимость строительства непрерывно растет. Так и происходит: застройщик старается спихнуть квартиру, а дольщик вынужден ее принять.
Пока не подписаны все акты на все квартиры в доме, никто не может регистрировать право собственности, поэтому обе стороны стараются уладить споры полюбовно и не доводить дело до крайности, например до суда.
Правильный выбор застройщика
Как правило, за время строительства квартиры в доме дорожают. На спокойном рынке – процентов на 30. В любом строительном проекте есть риски, поэтому на ранней стадии строительства квартиры продаются дешевле, чем перед его окончанием. Покупая квартиру на ранней стадии, клиент рискует больше, поэтому платит меньше. В случае банкротства застройщика если и удастся вернуть выплаченную сумму, то нескоро, и не факт, что полностью.
