Вопрос, проводить ли расчет за наличные или отдать предпочтение безналу, скорее, из области психологии. Довольно много людей воспринимает чеки или карты с недоверием: как же, получить за целую квартиру кусочек пластика. А поговорка «Деньги счет любят» – пока что основное руководство к действию. Мало кто в силах отказаться подержать в руках крупную сумму. При этом использование банковских услуг в любом случае требует дополнительных расходов – хоть на аренду сейфа, хоть на открытие счета или обналичивание денег.
Этап первый
Первый этап сделки – подписание договора купли-продажи в простой письменной форме или нотариально удостоверенного.
Нередко участники сделки сознательно занижают стоимость квартиры в договоре, чтобы избавиться от дополнительных выплат в виде вознаграждения нотариусу или подоходного налога государству. Нотариус получает 1 % от суммы сделки за свои услуги. Естественно, чем больше сумма, тем больше надо отдать нотариусу. Формально нотариат оплачивает покупатель.
Размер налога зависит не только от стоимости квартиры, но также от срока, в течение которого она была в собственности продавца. Самый «дорогостоящий» вариант – 13 % налога на сумму, превышающую 1 млн рублей и в случае владения квартирой менее трех лет.
Но даже если расходы по сопровождению сделки высоки, можно попытаться найти какой-либо компромиссный вариант. Например, поделить расходы между продавцом и покупателем.
Главная причина, по которой риэлторы советуют прописывать в договоре действительную стоимость квартиры, – угроза судебного разбирательства. Никогда нельзя исключать, что сделку могут признать недействительной. Это устанавливает суд. Если он решает расторгнуть договор, покупателю полагается получить обратно свои деньги – столько, сколько указано в договоре.
При сделках с заниженной стоимостью нередко выплаченную разницу оформляют распиской. При необходимости в суд приносят эту расписку. Однако никогда нельзя знать заранее, как к этому отнесется конкретный судья. Некоторые принимают во внимание расписку и постановляют вернуть всю сумму – и ту, что написана в договоре, и ту, что указана в расписке. Некоторые – наоборот. Логика судей проста: указывая в договоре заниженную стоимость, вы хотели обмануть государство. Вот вам и наказание.
Кроме того, может случиться так, что продавец уже успел потратить деньги и возвратить их сразу не сможет. Тогда на его недвижимое имущество накладывается арест в обеспечение иска. Но поскольку указанная в договоре купли-продажи балансовая стоимость была очень низкой, судебные исполнители могут арестовать в обеспечение иска и другое имущество. Дальше, как известно, последуют торги.
