Отвращение Саймона к рынку жилищных закладных возникло в 1970 году в результате его разногласий с правительственной национальной ипотечной ассоциацией, известной как «Джинни Мэй». «Джинни Мэй» гарантировала погашение закладных, выданных малообеспеченным гражданам, что поднимало их кредитоспособность до уровня бумаг Казначейства США. Любой домовладелец, имевший право на ипотечный кредит Федеральной администрации по обеспечению ветеранов жилищем (примерно 15 процентов всех домовладельцев США), получал штамп «Джинни Мэй». «Джинни Мэй» решила составлять пакеты из выданных закладных и продавать их в качестве облигаций. Именно здесь на сцене и появился Саймон. В качестве советника Правительства США по рынку облигаций он был прямо создан для возделывания рынка закладных.
Кредиты, имевшие гарантии «Джинни Мэй», подобно большинству других ипотечных кредитов, предусматривали постепенное погашение основной суммы кредита. Как и в большинстве других случаев ипотечного кредитования, можно было полностью погасить ссуду в любой удобный для заемщика момент. Именно последнее обстоятельство Саймон счел слабым звеном плана эмиссии ипотечных облигаций. Покупатель таких облигаций оказывался в худшем положении, чем покупатели корпоративных и правительственных облигаций, — у него не могло быть уверенности в длительности срока до погашения. Если вся округа снималась с места (и выкупала свои закладные), инвестор, думавший, что он владеет тридцатилетними ипотечными облигациями, обнаруживал, что он сидит всего лишь на куче наличных.
Но чаще всего такое случается, когда падают процентные ставки и вся округа осуществляет операцию по рефинансированию своих тридцатилетних закладных по более низкой фиксированной ставке процента. Владелец ипотечных облигаций оставался лишь с деньгами на руках. В этом не было бы ничего плохого, если б можно было немедленно вложить деньги под тот же или более высокий процент. Но когда процентные ставки падали, инвестор нес потери: его деньги больше не могли приносить тот же процент дохода, что и прежде. То, что домовладельцы предпочитали выкупать свои закладные при падении процента, было нормально, так как потом люди брали кредит на финансирование своих жилищ под более низкий процент. Иными словами, деньги, вложенные в ипотечные облигации, возвращались к инвестору в наименее удачный момент.
Билл Саймон пытался убедить «Джинни Мэй» в необходимости защитить покупателей ипотечных облигаций (кредиторов). Он считал, что нужно сделать так, чтобы деньги от домовладельцев не напрямую шли держателям облигаций, а через некоторый компенсирующий механизм, чтобы эти бумаги были похожи на обычные облигации с определенным сроком до погашения. Кто иначе, спрашивал он, будет покупать эти облигации? Кому нужны облигации с неизвестным сроком до погашения? Кто согласится не знать наверное, когда именно он получит назад свои деньги? Когда «Джинни Мэй» проигнорировала возражения Саймона, он в ответ решил игнорировать «Джинни Мэй». Он поручил операции на новом рынке ипотечных ценных бумаг тому, кого в Salomon Brothers называют «хрюкалом», — аналитику отделения корпоративных финансов. Но эти люди не ведут никаких операций. Иными словами, Salomon Brothers решила не участвовать в этом рынке.
