§ 1. Договоры коммерческого и социального найма
Отношения сторон по договорам найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.
Статья 671 ГК РФ предусматривает, что по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и коммерческого найма.
Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.
Но гражданское законодательство рассматривает только общие вопросы, связанные с договором социального найма. Правила его заключения и исполнения регулируются нормами жилищного законодательства Российской Федерации.
Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом – жилищным законодательством.
Жилищное законодательство выделяет различные виды жилого фонда в зависимости от формы собственности (частный, государственный, муниципальный). В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Если же жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого внаем помещения является физическое или юридическое лицо, между сторонами заключается договор коммерческого найма жилого помещения. То есть собственник жилого помещения согласно ст. 30 ЖК РФ, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
Нужно обратить внимание на отличия договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма жилья. Они состоят в следующем.
Порядок заключения
