Объекты были оценены в 50 тысяч долларов, и банк кредитовал меня на 90 процентов от оценочной суммы, то есть я получил примерно 45 тысяч долларов. После оплаты услуг по оформлению обеих сделок, выплаты комиссии за предоставление кредита и возврата долга родителям я положил в карман Х800 долларов.
Вот постатейная раскладка всей операции:
Покупная цена: 35 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2000
Итого: $2500
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1010
— Потери от простоя (5 %) $50,50
Общий доход: $959,50
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
— Налоги (на имущество) и страховка: $75
— Ремонт и эксплуатация: $0
— Резерв: $25
— Комиссия за управление $0
— Погашение кредита (на 15 лет под 7,4 %) $423
Итого: $523
(Примечание: банк предоставляет мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 423 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью погасить кредит под первую закладную примерно за 13 лет)
Чистый месячный доход: $436,50
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($436,50 × 12): $5238
÷
Капитал, вложенный в собственность $2500
Прибыль на вложенный капитал: 209 %
Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов.
Четвёртый объект я купил по той же схеме, что и третий. Я занял деньги у родителей и заплатил за собственность наличными. Без ремонта и реконструкции собственность была оценена в 75 тысяч долларов (на 15 тысяч больше, чем я за нее заплатил). Я снова отправился в банк и на основании того, что мои права на эту недвижимость не ограничены никакими обязательствами, попросил выдать мне ссуду под обеспечение этой собственности. Банк выдал мне кредит, которого хватило, чтобы отдать долг родителям, а также оплатить расходы на оформление и комиссию за оформление кредита. И хотя эта сделка не принесла мне наличных денег, я считаю ее удачной. Вот раскладка на дом из двух квартир по три спальни в каждой:
Покупная цена: 60 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2500
Итого: $3000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1300
— Потери от простоя (5 %) $65
Общий доход: $1235
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
