Из всех должностей, на которых людям доверяют серьезное дело, нет ни одной, требующей столь большого опыта и расторопности, как должность управляющего крупным имением. Как трудно подыскать управляющего, знают только богатые землевладельцы, имения которых расположены за пределами полосы шириной примерно в сорок лье, опоясывающей столицу. Здесь уже нельзя использовать землю так же, как в близких к столице поместьях, сельскохозяйственной продукции которых обеспечен верный сбыт в Париже; здесь нельзя рассчитывать на твердый доход от долгосрочной аренды, которой наперебой добиваются разбогатевшие арендаторы. Такие фермеры-арендаторы приезжают в собственных кабриолетах и сами привозят очередные взносы кредитными билетами или же поручают уплату своим комиссионерам на Центральном рынке. Поэтому-то фермы, расположенные в департаментах Сены-и-Уазы, Сены-и-Марны, Уазы, Эра-и-Луары, Нижней Сены и Луары, пользуются таким большим спросом, что с капиталов, вложенных в них, не всегда удается получить полтора процента. По сравнению с доходностью земель в Голландии, Англии и Бельгии этот процент еще чрезвычайно велик. Но в пятидесяти лье от Парижа в крупных поместьях землю приходится пускать под самые различные культуры и производить самые разнородные продукты; такое поместье представляет собою настоящее промышленное предприятие, подверженное всем случайностям фабрично-заводского производства. Иной богатый помещик ничем не отличается от купца, вынужденного искать сбыта для своих товаров, точь-в-точь как владелец железоделательного завода или хлопчатобумажной мануфактуры. Он даже не может избежать конкуренции: крестьянин и мелкий землевладелец не останавливаются ни перед чем и пускаются на сделки, совершенно неприемлемые для человека воспитанного.
Управляющий должен знать межевание, местные обычаи, условия сбыта, разные способы эксплуатации земли; должен немножко разбираться в судебном крючкотворстве, чтобы лучше защищать вверенные ему интересы; быть знакомым с коммерческим счетоводством, обладать прекрасным здоровьем и быть неутомимым в ходьбе пешком и в верховой езде. Управляющий обязан представлять своего хозяина, он постоянно с ним общается и, следовательно, не может быть человеком из простонародья. Ввиду того, что редкий управляющий получает тысячу экю жалованья в год, задача кажется неразрешимой. Как найти столько ценных качеств за скромную плату в стране, где обладатель подобных качеств может занять любую должность? Выписать человека, незнакомого с краем, — значит, очень дорого заплатить за приобретение этим приезжим опыта. Подготовить молодого человека из местного населения — зачастую все равно, что искусственно вскормить неблагодарность. Остается, таким образом, только выбирать между честной бездарностью, малополезной из-за своей неповоротливости или близорукости, и смышленым плутом, пекущимся о собственных интересах. Отсюда та социальная номенклатура и та естественная история управляющих, которую следующим образом сформулировал один польский магнат: «У нас, — сказал он, — имеется два вида управляющих: одни думают только о себе, другие думают и о нас, и о себе; счастлив землевладелец, если ему удалось напасть на управляющего второго вида. Такого же управляющего, который думал бы только о нас, до сих пор еще не встречалось».
