Существует три вида износа.
Физический износ
Под этим термином подразумевается физическое устаревание недвижимости. Физический износ может быть неустранимым или устранимым. Это зависит от целесообразности затрат на устранение износа и насколько это будет выгодно для продавца недвижимости.
Неустранимый физический износ – затраты на исправление дефектов больше, чем добавленная стоимость.
Устранимый физический износ – затраты на исправление дефектов не превышают добавленной стоимости.
Отложенный текущий ремонт – затраты по устранению дефектов производит покупатель.
Функциональный износ
В недвижимости что-либо не отвечает установленным на настоящее время рыночным стандартам.
Оформляя квартиру в кредит, необходимо быть готовым к дополнительным текущим расходам.
В зависимости от того, насколько сложно исправить это несоответствие, выделяют устранимый и неустранимый функциональный износ.
Экономический износ
Стоимость жилья уменьшается в зависимости от внешних факторов. К таким факторам относится изменение законодательных и финансовых условий, а также ситуации на рынке недвижимости.
Существуют следующие методы оценки ипотечного жилья.
Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
Метод заключается в сравнении цены данного имущества с ценой аналогичного, по мнению покупателя, объекта. Оценивается рынок недвижимости за последние несколько месяцев.
«Тариф по комплексному ипотечному страхованию зависит от видов страхования, указанных в договоре, возраста и состояния здоровья заемщика, а также от характеристик объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. При покупке квартиры на первичном рынке возможно дополнительное требование банка – заключение договора страхования финансовых рисков участника долевого строительства. По этому договору страховой случай наступает в результате невозвращения страхователю внесенных им денежных средств (например, по причине признания судом должника банкротом) (из беседы с Валентином Смышляевым, директором петербургского филиала Первой страховой компании).
При методе сравнения продаж используется следующая информация:
? цена на аналогичную недвижимость, при этом учитываются цены, предлагаемые покупателями, и цены, запрашиваемые продавцами;
? изучение рынка недвижимости (учитываются цена, район, состояние квартиры и т. д.);
? сведения о недавних продажах аналогичных объектов (данные риелторских фирм, архив эксперта-оценщика, данные нотариальных контор, публикации в СМИ).
