Экономика недвижимости | страница 29

с частичным или полным изменением состава собственников:

– приватизацию;

– национализацию;

– изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

– внесение в уставный капитал;

– банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

без смены собственника:

– инвестирование в недвижимость;

– развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

– изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

– управление, эксплуатация;

– залог;

– аренду;

– передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

– регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

– ренту;

– пожизненное содержание с иждивением;

– передачу в доверительное управление;

– введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

– страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» – экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

– низкой ликвидностью;

– цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

– высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

– наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

– высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:

1 – спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 – поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 – новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 – насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.