3. Поскольку федеральные законы действуют непосредственно на всей территории Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательна, а процедура такой регистрации едина на всей территории России. Это достигается благодаря законно установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав или ЕГРП). Содержание ЕГРП раскрывается законодателем в ст.12 настоящего Закона (подробнее см. комментарий к данной статье).
4. Поскольку датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП, с этого дня (даты) считается заключенным договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст.433 ГК РФ), возникает право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ), возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). С другой стороны, с этой же даты (дня) по общему правилу права на недвижимость, возникшие ранее, считаются прекращенными. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет правообразующее (правоустанавливающее) и правопрекращающее значение[8].
5. Согласно п.4 комментируемой статьи государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Понятие регистрационного округа раскрывается в ст.1 комментируемого Закона: это территория, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.
6. Пункт 5 предоставляет заинтересованному лицу право обжаловать в суд или арбитражный суд отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации.
Данная норма является отраслевым воплощением общих конституционных положений ст.ст.45 и 46, в соответствии с которыми в Российской Федерации гарантируется государственная защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе посредством обращения в судебные органы. Более того, Конституция России провозглашает, что каждый вправе защищать свои права и свободы любыми способами, не запрещенными законом. Таким образом, заинтересованные лица, о которых упоминает комментируемая статья, вправе самостоятельно выбрать способы защиты своих прав либо обжаловать незаконные действия (бездействие) в административном и судебном порядке. Граждане могут использовать и одновременно два вышеуказанных способа защиты своих прав.
