Отсутствие в договоре указания на стоимость передаваемого в аренду имущества не может являться основанием для признания договора недействительным.
Использование земельного участка на правах аренды не препятствует включению земли в конкурсную массу. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют.
В соответствии со ст.270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст.20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок. По нашему мнению, при решении данного вопроса приоритет следует отдать ЗК РФ.
В связи с тем, что сельскохозяйственная организация не зарегистрировала право собственности на земельные доли, внесенные в уставный капитал, сделки с данным имуществом, включая аренду, являются незаконными.
Отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует, что объект договора аренды не определен, а сделка является незаключенной.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2004г. N Ф08-4308/04.
Комментарий
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании иска предприниматель указал, что в силу заключенного договора аренды он является законным владельцем земельного участка. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований по следующим основаниям.
Как следует из комментируемого решения, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано.
Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.
Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ "О землеустройстве"[16]. В соответствии со ст.3 данного закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключения сделок с землей. Согласно ст.607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель, сам по себе, не может считаться законным владельцем земли.
