Что даст стране и крестьянам полноценный земельный рынок? Давайте перечислим. Стоимость 40 млн гектаров украинской пашни составляет не менее $200 млрд. Это громадный капитал. Понятно, что он будет введен в полноценный рынок далеко не весь и далеко не сразу. Но оборот даже малой части этого капитала обеспечит бюджету большие налоговые поступления. А введение земли в оборот и формирование ее реальной рыночной стоимости позволит нынешним владельцам паев получать рыночную арендную плату, а не зависеть от произвола арендаторов. Появление класса реальных собственников земли будет способствовать развитию агротехнологий и повышению плодородия почв, в чем нынешние арендаторы не слишком заинтересованы. Государство получит понятную и прозрачную базу налогообложения. Владельцы паев при продаже смогут получать за землю в пять-шесть раз больше, чем сегодня.
Безусловно, появление земельного рынка без должного законодательного обеспечения принесет больше вреда, чем пользы. Для начала функционирования рынка необходимо принятие минимального пакета законов - «О рынке земель в Украине», «О государственном земельном кадастре», «О государственном Земельном банке» и ряда других. Только после составления полной карты собственников земли, создания прозрачных механизмов ее продажи и введения необходимых ограничителей в стране может появиться эффективный рынок. У нас до сих пор нет четкого, на местности и на картах, разделения земель коммунальной, государственной, частной собственности. Из-за этого нередко возникают конфликты. А ведь земля, не имеющая конкретного собственника - мертвый, неработающий капитал, источник конфликтов и коррупции.
Необходимо определить цену, ниже которой сельхозземля продаваться не может. Это защитит интересы продавцов-владельцев паев, осложнит спекулятивные операции и исключит существенное занижение цены сделок с целью уклонения от налогов. Поскольку земля - ресурс стратегический, на ее оборот в интересах государства и общества должны быть наложены определенные лимиты. Во-первых, надо ограничить размеры продаваемых или отдаваемых на длительный срок в аренду одному человеку или компании участков. Такие ограничения - от 50 до нескольких тысяч гектаров - действуют в большинстве стран. А во-вторых, государство должно иметь законодательно закрепленное право выкупа земли по цене продажи.
Центральным элементом рыночной инфраструктуры должен стать Земельный (ипотечный) банк. Это учреждение будет государственным агентом на рынке земли, на первых порах через него вообще можно проводить все сделки купли-продажи. Земельный банк будет заниматься монопольным выкупом залоговой земли у комбанков с последующей продажей ее через аукционы новым владельцам, а также выполнять функции банка второго уровня при льготном кредитовании предприятий АПК. Кроме того, уже сейчас такой банк мог бы заняться операциями с правом долгосрочной аренды на землю. Во всем мире это нормальный залог, под который привлекается финансирование. Наши коммерческие банки с таким активом будут работать неохотно (впрочем, как и с сельхозземлей) до тех пор, пока не заработает рынок арендных прав. Выкуп и последующая продажа арендных прав Земельным банком должны стать первым элементом этого рынка. Таким образом, сельхозпроизводитель получит по-настоящему ликвидный залог, и кредитование АПК увеличится в разы. Появление такого ликвидного и емкого рынка как земельный существенно увеличит капитализацию всей экономики, даст мощный импульс развитию многих отраслей народного хозяйства.
