Крайне желательно выяснить информацию по физическим и юридическим лицам, имеющим отношение к арендатору, выявить связи, смежные бизнесы и так далее Важно оценить финансовые параметры сети, их выручку и прибыль за прошедшие периоды времени. Я всегда очень рекомендую посетить одну или несколько торговых точек арендатора, потому что именно на месте можно получить полное представление о бизнесе будущего контрагента. Просроченный товар; безразличный, грубый или неопрятный персонал; очереди; плохой ассортимент; неубранные, грязные полы или стеллажи; негативные отзывы потребителей или сотрудников – всё это должно как минимум насторожить, поскольку эти элементы являются признаками нестабильности бизнеса арендатора. Нестабильность может вызвать проблемы с оплатой аренды, банкротство арендатора и большие потери у собственника недвижимости, инвестора, связанные с необходимостью тратить деньги и время на экспонирование помещения.
Очень часто за фасадом стабильного арендного бизнеса с хорошими сетевыми брендами скрывается «рентный мираж». Например, недавно встретилось мне такое предложение: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы: супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», электротовары «222 вольт», парикмахерская «Точка beauty» …». Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (их названия я намеренно исковеркал, но догадаться можно). Обычно такие объекты продаются с доходностью 9-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит это как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов.
А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Кузнецова, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с употреблением алкоголя, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров игроман, ИП Кузнецова просто скандалит и обманывает своих работников.
Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции. Конечно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о подобных рисках и способах их митигации просто необходимо.
