Таким образом, эмфитевтическое владение, каким бы прочным ни провозглашало его императорское право, оставалось юридически таковым лишь постольку, поскольку оно удовлетворяло основной цели, ради которой оно было вызвано к жизни: увеличению фискальных доходов путем расширения обработанной и, следовательно, платежеспособной сельскохозяйственной территории. Интересно в этой связи наблюдение Леви, что императорские указы рассматривают эмфитевтов и перпетуариев в качестве простых арендаторов, кондукторов именно в тех случаях, когда речь идет об их обязанностях, т. е. когда надо подчеркнуть условность их владельческих прав [271].
Стремление позднеримского государства к увеличению фискальных доходов лежало в основе тех явлений в области права земельной собственности, которые характерны для изучаемого периода. С одной стороны, мы наблюдаем расширение владельческих прав арендаторов, призванное мобилизовать средства максимального числа землевладельцев для эксплуатации государственного земельного фонда, с другой — растущую зависимость этих прав от обязан-{106}ности осваивать необработанную землю. Эта зависимость распространяется не только на эмфитевзис, но и на прекарную аренду — conductio (CJ, XI, 59, 6 — 383 г.) и даже на ius privatum salvo canone, приближавшийся, как мы видели, к частной поземельной собственности (CJ, XI, 59, 9 — 394 г.). Таким образом, было бы не совсем верно рассматривать развитие различных форм аренды государственных земель в IV—V вв. и отмечаемое историками права сближение possessio и dominium как чистую эволюцию в сторону частной собственности. Несомненно, что в данном случае мы имеем дело с правовыми явлениями, сложившимися под влиянием весьма противоречивых тенденций. С одной стороны, трудности хозяйственной эксплуатации государственного земельного фонда и нужда правительства в деньгах приводили к расширению владельческих прав арендаторов и даже к продаже императорских земель. Подобные мероприятия расшатывали и сужали императорскую земельную собственность. С другой стороны, государство стремилось сохранить свой контроль над всеми категориями сдаваемой в аренду или продаваемой земли с целью их использования в интересах фиска. Какая из этих тенденций одерживала верх, т. е. происходило ли фактическое превращение формально государственного имения в частное владение или сохранялись отношения арендной зависимости, это определялось в конечном счете факторами, действовавшими уже за рамками правовых установлений. В одном из указов Валентиниана и Валента со ссылкой на несохранившийся декрет Юлиана предписывалось вернуть в прежнее состояние эмфитевтические имения, которые перешли в собственность частных лиц или сдаются в аренду за меньшую ренту. В другом указе подтверждалось это распоряжение «дабы они (эмфитевтические имения), будучи изъяты из эмфитевтического права, не удерживались как бы на частном праве» (CTh, V, 15, 17 и 19, 364—365 гг.).
